馮海寧：中國樓市不可能崩盤

◎馮海寧（專欄財經作家）

杭州一個樓盤18日晚上宣布以15800元/平方米的均價清盤之后，距這個樓盤不遠的一個樓盤馬上迎戰，直降數千元，以13800元/平方米的均價應戰。而在江蘇常州，一個名為“雅居樂星河灣”的樓盤也傳來大幅降價的消息——最低價僅相當于前期均價的4.5折。

這是來自部分樓盤的降價消息。另外，國家統計局公布的最新數據顯示，1月份全國房價環比下降城市增至6個。市場更傳言多家銀行停止房地產貸款，眾券商急議后市。再加上香港樓市降價在先，已經有香港媒體評論稱“聽到了冰山碎裂的咔嚓聲”。還有一些媒體文章或博客文章把當前樓市表現與“崩盤”一詞聯系起來，給公眾的印象是，中國樓市離 “崩盤”似乎已經不遠了。

個別業內人士和學者也公開看衰中國樓市，比如，地產大腕王石用“非常不妙”表達看法。中國社科院副院長李揚表示，“金融部門已在對未來房價可能下跌做準備?！狈N種跡象顯示，樓市現狀確實不妙。而很多網友則為種種樓市不妙的消息在歡呼，甚至一些人認為只有“崩盤”房價才能回歸合理，才能拯救中國樓市，但在筆者看來，期待“崩盤”不理性。

不可否認，從“房屋租售比”、“房價收入比”等指標來衡量，中國樓市幾年前就有很多“泡沫”。宏觀調控政策多次干預房價，目的也在于擠出樓市“泡沫”，但效果有限。而且，去年部分三、四線城市爆出的“鬼城”——房屋過?，F象，也進一步證實部分城市房地產“泡沫”很嚴重。

但據筆者觀察，即使說中國樓市距離“崩盤”不遠，但仍沒有可能發生“崩盤”。

首先，目前選擇降價的樓盤只是個案，是否擴大還有待觀察。盡管從樓盤整體漲價到個別樓盤降價，也說明一些問題（比如說部分區域房屋供應過剩等），但也要認識到，某個樓盤降價也與開發商自身的市場策略、項目特點以及資金情況等有關。不是每個樓盤每個開發商都面臨同樣問題。如果觀察樓市分不清個案和整體，就會陷入偏激。

其次，要認識到中國樓市已經發生“分化”這個特點。如今，雖然部分三、四線城市房屋過剩，已經出現房價下降或者房價下降即將出現，但以省會城市為主的二線城市房價下降的跡象并不明顯，至于四個一線城市，房價上漲幅度仍然較快。即使個別城市房價全面下降，也不等于中國樓市要“崩盤”，因為每個城市的資源、人口、房屋供應等情況都不一樣。

再者，中國政府層面不會允許樓市“崩盤”。比如，日本曾因為房地產泡沫破裂而導致經濟停滯10年之久。由于我國房地產對金融業、地方財政、中國經濟實際影響更大，一旦發生樓市“崩盤”，后果很可能比日本情況嚴重許多。所以，政府是不容許“崩盤”發生的。何況，中國樓市還是 “政策市”，很多生產要素掌握在政府手里，有能力避免“崩盤”。

盡管筆者不認為中國樓市“崩盤”會發生，但還是要提醒有關方面，有必要為部分樓盤價格下降做好準備，或者為部分城市房價下降做好準備，畢竟，在市場經濟中房價有漲就有跌，中國樓市經歷長期“牛市”，出現“熊市”也很正常。

更重要的是，要主動、有效擠出“泡沫”讓樓市“軟著陸”。