每經專家團：樓市真的走到崩盤邊緣了嗎？

每經編輯 馬光遠 馮海寧 譚浩俊    

上周，隨著常州、杭州等城市部分樓盤大幅打折促銷的消息傳出，“樓市崩盤論”再次發酵。盡管上月的統計局數據顯示全國房價仍在普漲，各地土地市場仍在升溫，但關于中國樓市在2014年的前途，很多人卻并不看好。

其中一些地產業內人士的表態更是值得玩味：王石說今年“形勢不妙”；王健林對今年樓市“并不樂觀”；任志強表示“不要對2014年太抱希望”。2014年的中國樓市真的走到所謂“崩盤”的邊緣了嗎？

眾說紛紜

2014年房價不一定會全面上漲，因為城市之間的分化已十分明顯，今年樓市并不樂觀。現在很多二線城市供應量過剩，房子已經出現賣不動的跡象，更不用提三、四線城市。

——萬達集團董事長王健林

不能講直接對房地產的政策才叫調控，貨幣政策也是調控。今年內地房地產行業形勢不妙。沒有價格永遠增長的房地產市場。精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！

——萬科董事局主席王石

2014年跟2013年比，我們認為房價增幅會大幅下滑。很多開發商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀的。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。不要對2014年太抱希望。

——華遠地產董事長任志強

預計今年6月全國房地產登記系統啟動之后，房屋過剩問題也將水落石出，現在這個問題非常突出，金融部門都在做準備，大家都說今年實體經濟要出問題，首先就是房地產出問題。

——社科院副院長李揚

馬光遠：今年房價下跌是大概率事件？

◎馬光遠（經濟學家）

2014年的房地產市場注定是不平凡的一年。土地市場的火爆，與開年之際市場量價齊跌的表現為馬年房地產市場奠定了極其“詭異”的基調：在經濟持續減速已成定局的情況下，中國房地產將何去何從，中國房價對中國宏觀經濟會造成什么樣的影響？這些都成為決定2014年中國經濟好壞的關鍵性因素。

就土地市場而言，2014年開年伊始，包括京滬在內的一線城市的土地市場仍然持續了2013年的熱度。1月北京土地市場共成交26宗土地，累計成交金額405.92億，超過了去年同期的7倍。但與土地市場的火爆冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交僅僅6908套，成交面積74.42萬平方米，無論是環比，還是同比，都暴跌近50%。在成交暴跌的同時，北京對高價樓盤開始解禁，1月份3個超過6萬元的高價房獲批，最高者每平方米達到9.5萬元，但這些高價樓盤的入市，并沒有帶動樓市的回升，一線城市的樓市在經歷2013年的瘋漲之后，開始陷入了猶豫。

與此相對應，在對房價未來的預判上，看空者明顯增多。最近引起最多關注的言論是中國社科院副院長李揚。中國宏觀經濟2014年面臨經濟減速、產能過剩、影子銀行、地方債務以及房地產等五大風險。他認為，隨著不動產統一登記以及信息聯網的實施，住房過剩問題也可能露出水面，金融部門已經在對未來可能的下跌做準備。同時，美國加大QE退出力度以及由此引發的新興市場的動蕩更加劇了中國房地產市場未來的不確定。春節前后，信托行業相繼爆出可能違約的信息，如果深究，也和房地產行業不無關系。甚至香港房地產市場的降價，也引發了內地輿論關于房價未來的恐慌。

如此種種，已經明白無誤地預示，2014年中國房地產市場絕非很多人樂觀的看法，只是簡單的市場分化：一、二線城市繼續上漲，而供應已經過剩的三、四線及以下城市房價下跌。

從目前的市場表現看，由于各種因素的影響，中國房地產的預期可能逆轉，并導致整體房地產市場疲軟，房價下跌。首先，從過去十多年房價上漲的三大引擎——貨幣超發、經濟快速增長以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經趨于熄火：一是貨幣超發，貨幣超發盛宴的結束，一方面和中國努力告別貨幣驅動投資驅動的經濟增長模式有關，另一方面和美聯儲退出之后，全球流動性盛宴宣告結束有關。美國經濟復蘇、美元走強意味著過去近20年的流動性盛宴已經結束，新興市場在未來至少5年將面臨流動性短缺問題，這將迫使中國央行被動收縮貨幣，對于中國的房地產而言，貨幣的收緊對于快速上漲的房價是最致命的。

第二，自2012年開始，中國經濟事實上已經告別了高速增長，包括房地產投資在內的增速不可能超常規增長。除了這兩個因素之外，事實上，從供求關系而言，筆者在去年就一直強調，就中國房地產的周期而言，需求最旺盛的階段已經結束，從總量看，中國城鎮人均居住面積事實上已經超過了40平方米，住房供求已經基本平衡。

事實上，對于中國的房地產而言，房價繼續上漲短期倒未必影響宏觀經濟的穩定。我們擔心的是，已經極度依賴房地產的中國經濟，能否承擔房價下跌的風險。一旦房地產預期逆轉，一旦房價整體下降，無論是中國宏觀經濟，還是所有的老百姓，都可能要為房價的下降而付出慘重代價。中國目前的宏觀經濟對于房地產的過度依賴也意味著，房價一旦下跌，中國經濟增長的日子也必將到頭，為了應對房地產下跌的風險，深層領域的改革和結構調整必然要為應付房地產引發的風險而讓路，這是一個大概率事件。因此，就未來的房地產政策而言，一定要將未來房價的下跌后政策的應對提上極其重要的地位。要化解房地產風險，除了加快土地制度改革等一系列長效措施的建設之外，更重要的，高層應該對中國房地產目前的風險進行全面評估，并做好房地產引發系統風險的政策應對。

目前盡管風險凸顯的只有三、四線城市，但就全局而言，2014年房價預期逆轉的可能極大。就中國經濟而言，沒有比房價下跌更大的風險了。

馮海寧：中國樓市不可能崩盤

◎馮海寧（專欄財經作家）

杭州一個樓盤18日晚上宣布以15800元/平方米的均價清盤之后，距這個樓盤不遠的一個樓盤馬上迎戰，直降數千元，以13800元/平方米的均價應戰。而在江蘇常州，一個名為“雅居樂星河灣”的樓盤也傳來大幅降價的消息——最低價僅相當于前期均價的4.5折。

這是來自部分樓盤的降價消息。另外，國家統計局公布的最新數據顯示，1月份全國房價環比下降城市增至6個。市場更傳言多家銀行停止房地產貸款，眾券商急議后市。再加上香港樓市降價在先，已經有香港媒體評論稱“聽到了冰山碎裂的咔嚓聲”。還有一些媒體文章或博客文章把當前樓市表現與“崩盤”一詞聯系起來，給公眾的印象是，中國樓市離 “崩盤”似乎已經不遠了。

個別業內人士和學者也公開看衰中國樓市，比如，地產大腕王石用“非常不妙”表達看法。中國社科院副院長李揚表示，“金融部門已在對未來房價可能下跌做準備。”種種跡象顯示，樓市現狀確實不妙。而很多網友則為種種樓市不妙的消息在歡呼，甚至一些人認為只有“崩盤”房價才能回歸合理，才能拯救中國樓市，但在筆者看來，期待“崩盤”不理性。

不可否認，從“房屋租售比”、“房價收入比”等指標來衡量，中國樓市幾年前就有很多“泡沫”。宏觀調控政策多次干預房價，目的也在于擠出樓市“泡沫”，但效果有限。而且，去年部分三、四線城市爆出的“鬼城”——房屋過剩現象，也進一步證實部分城市房地產“泡沫”很嚴重。

但據筆者觀察，即使說中國樓市距離“崩盤”不遠，但仍沒有可能發生“崩盤”。

首先，目前選擇降價的樓盤只是個案，是否擴大還有待觀察。盡管從樓盤整體漲價到個別樓盤降價，也說明一些問題（比如說部分區域房屋供應過剩等），但也要認識到，某個樓盤降價也與開發商自身的市場策略、項目特點以及資金情況等有關。不是每個樓盤每個開發商都面臨同樣問題。如果觀察樓市分不清個案和整體，就會陷入偏激。

其次，要認識到中國樓市已經發生“分化”這個特點。如今，雖然部分三、四線城市房屋過剩，已經出現房價下降或者房價下降即將出現，但以省會城市為主的二線城市房價下降的跡象并不明顯，至于四個一線城市，房價上漲幅度仍然較快。即使個別城市房價全面下降，也不等于中國樓市要“崩盤”，因為每個城市的資源、人口、房屋供應等情況都不一樣。

再者，中國政府層面不會允許樓市“崩盤”。比如，日本曾因為房地產泡沫破裂而導致經濟停滯10年之久。由于我國房地產對金融業、地方財政、中國經濟實際影響更大，一旦發生樓市“崩盤”，后果很可能比日本情況嚴重許多。所以，政府是不容許“崩盤”發生的。何況，中國樓市還是 “政策市”，很多生產要素掌握在政府手里，有能力避免“崩盤”。

盡管筆者不認為中國樓市“崩盤”會發生，但還是要提醒有關方面，有必要為部分樓盤價格下降做好準備，或者為部分城市房價下降做好準備，畢竟，在市場經濟中房價有漲就有跌，中國樓市經歷長期“牛市”，出現“熊市”也很正常。

更重要的是，要主動、有效擠出“泡沫”讓樓市“軟著陸”。

譚浩俊：樓市去哪兒？進入真正考驗期

◎譚浩俊（財經評論人）

近一段時間以來，圍繞樓市的消息很多。從總體上講，都是一些負面的、對樓市不利的消息。而這些消息的綜合作用，則是加速樓市負面消息的擴大。

有人說，樓市將面臨崩盤的考驗。特別是三、四線城市，崩盤的危險性更大。也有人說，樓市崩盤的可能性不大，但風險會越來越大，大幅降價的可能性也會很大。筆者的觀點是，不管會不會出現崩盤，也不管會出現怎樣的風險。有一點可以肯定，那就是樓市已進入真正的考驗期，考驗樓市的時間真的到來了。

從開發商的角度來看，一些大型開發企業，已經開始調整策略，從三、四線城市、城市邊緣地帶重新向一、二線城市和城市中心地帶轉移，特別是北上廣等中心城市，再次成為了開發企業青睞的地方。相關地塊的價格，也逆勢而上，屢創新高。

大型開發企業的這種策略調整，預示著三、四線城市的降價風險在加大，中小開發企業被套的可能性也在加大。一旦形成惡性循環，三、四線城市的房價將出現對中小開發企業致命的下跌。

這對政府來說，特別是過度依賴“土地財政”和房地產的地方來說，經濟增長、財政收入、居民就業、收入增長等，都將面臨十分嚴峻的考驗。如何化解這些矛盾，對已經習慣于利用樓市作支撐的地方政府來說，確實是一道難題。

將面臨嚴峻考驗的，還有前些年對樓市過于樂觀、對開發企業過于熱情的銀行。市場傳言，已有多家銀行開始停止涉房貸款，不僅對個人如此，對開發企業也如此。

雖然經過全面了解，并不是所有銀行都停止涉房貸款，且只是暫停，而不是完全將大門關閉，但是，這樣做的直接后果，就是引發樓市的恐慌。大型開發企業調整經營策略，不就是因為看到了三、四線城市以及城市邊緣地帶的風險嗎？而這樣的風險，傳導到銀行，不就是停止涉房貸款，并抓緊收貸嗎？而一旦銀行做出不利于開發企業的舉動，對樓市來說，無疑是雪上加霜，會加速樓市狀況的惡化。

尤其需要注意的是，在美國經濟復蘇狀況不斷好轉，美元升值預期不斷增強的情況下，人民幣貶值的可能性也變得越來越大。2月24日，來自中國外匯交易中心的數據顯示，人民幣兌美元的中間價報6.1189，這已是人民幣兌美元連續第5個交易日下跌。還有報道稱，美聯儲按期就將討論是否加息的問題。一旦美元步入升值通道，國際資本就將迅速向美國回流。到時候，樓市、股市都將面臨更加嚴峻的考驗。

中國經濟不可能總在房地產的拉動下前行。而房地產對中國經濟的拉動作用，已經走到了盡頭。如果繼續依賴房地產的拉動作用，風險將越積越多。到底該如何處置可能出現的風險，已到了需要決策層拿出足夠的智慧和魄力的時候了。房地產崩盤，不可取。但一直火爆，更不可取。中國經濟不能“硬著陸”，房地產同樣不能“硬著陸”。

樓市已進入真正的考驗期，而這種考驗，不只是對開發商，也針對地方政府、銀行，以及整個中國經濟。