廣州“限價令”出臺半年 熱銷樓盤明降暗漲

每經記者 區家彥 發自廣州

廣州樓市“限價令”出臺已過半年，除了把房價數據往下摁，大多數樓盤真實售價依然處在上升通道，“日光盤”更是不斷涌現。

根據合富輝煌旗下房王網數據中心統計顯示，“限價令”出臺半年，從數據上看，廣州樓市出現“量價齊跌”的走勢。但仔細觀察，近半年廣州一百個持續銷售的樓盤中有65%的樓盤成交均價呈上漲趨勢。

業內人士指出，目前廣州樓市雙合同現象泛濫，導致各區域房價“明降暗漲”愈演愈烈，引發市場進一步被扭曲。如果實際房價與管理部門指導價差距越來越大，未來開發商很可能額外收取各種名目的費用規避限價政策，最終受傷的依然是置業者。

超六成熱銷樓盤成交均價呈上漲趨勢

今年4月24日，廣州市國土房管局發出《關于落實廣州市房地產市場調控政策加強房地產市場監管的通知》，規定房企項目申報價格過高且不接受國土房管部門指導的，暫不核發預售許可證；超過申報價格銷售的，暫停網上簽訂商品房買賣合同。

根據房王網數據中心統計顯示，廣州“限價令”出臺半年（2013.4.24～2013.10.23），全市十區兩市共網簽一手住宅43721套，環比政策出臺前半年（2012.11.24～2013.4.23）下跌3%；成交面積為488.5萬平方米，環比跌7.5%；一手住宅網簽均價為12817元/平方米，環比跌6.4%，總體呈現“量價齊跌”的走勢。

但與此同時，房王網抽取全市十區兩市持續在售的100個樓盤進行限價前后半年的網簽均價對比，統計數據顯示，百盤中有65%的樓盤成交均價呈上漲趨勢，28%的樓盤成交均價下跌，僅7%的樓盤成交均價保持不變。

其中，漲幅突出的前三樓盤有保利東江首府、富力金港城、萬科歐泊，保利東江首府網簽均價由11305元/平漲至15180元/平，漲幅達34.2%。降幅突出的前三樓盤分別是南沙云山詩意、中惠壁瓏灣、碧桂園天璽灣，清一色為南沙樓盤。

一位開發商內部人士告訴記者，全市均價的下降主要是受到“雙合同”拉低均價的影響，其中南沙受影響最大，由于南沙要求區域內洋房銷售均價不能高于8400元/平方米，大量樓盤被迫采用“雙合同”規避限價令，導致南沙房價由政策出臺前半年的11111元/平方米降至9214元/平方米。

以南沙區熱賣大盤碧桂園天璽灣為例，項目對外銷售均價為12000元/平方米，但《每日經濟新聞》記者查閱網易房產數據中心獲悉，該項目最近一季度網簽均價僅為8621元/平方米。

行政式干預難以真正奏效

在中原地產項目部總經理黃韜看來，“限價令”之所以難以真正奏效，歸根到底是由于這種行政干預式的政策違背市場規律，導致市場供求關系進一步惡化，引發房價持續上漲。

“限價政策出臺后，不少樓盤由于定價不符合國土房管局的指導價格，無法申請預售證，導致市場供求減少。但由于市場需求并沒有減少，引發供求關系進一步惡化”，黃韜認為。

合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴記者，根據其統計，今年1～8月，廣州十區90平方米以下的小戶型單位消化率為109%，90～120平方米的中戶型單位消化率為111%，僅有120平方米以上的大戶型單位消化率低于100%，這意味著除了部分大戶型單位存在擠壓，廣州中小戶型產品處于供不應求的局面。

正因如此，盡管限價令從數據上“管住”了房價，但實際房價卻是在一路上漲。合富輝煌集團最新發布的研究報告顯示，今年廣州中心四區除了原芳村區外“起步價”已經上漲至30000元/平方米，南沙新貨價格普遍由7、8月的約11000元/平方米躍升至11000-13000元/平方米，價格水平上升一個臺階，花都新盤普遍漲價7%-15%，全面進入萬元時代，蘿崗也難覓16000元/平方米以下帶裝修項目。

黃韜認為，隨著房價不斷上漲與預售價格管制愈來愈嚴格，將迫使開發商采用更多手段規避“限價令”。“現在不少毛坯樓盤也附帶裝修合同，如果實際房價與指導價差距越來越大，未來開發商很可能額外收取各種名目的費用規避限價政策，最終受傷的依然是置業者。”