樓市進入“均利”時代 房產稅重在抑制投機需求

每經編輯 每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

在昨日（9月23日）舉行的“2013全球華商（成都）論壇”上，行業大腕們針對房地產行業目前的諸多熱點問題進行了演講或是交流。

在論壇上，一個得到與會者共識的話題就是樓市目前已經進入了“均利”時代，相關統計數據也顯示，2013年上半年，上市房企出現了凈利潤增長速度低于營業收入增長速度的現象，地產行業黃金十年已經漸行漸遠。《每日經濟新聞》記者也從會場了解到，目前，房地產金融創新也已成為行業的一個新趨勢。

隨著房地產業黃金十年的逐漸遠去，中國樓市已進入“均利”時代。

昨日（9月23日），在成都明宇豪雅飯店舉行的“2013全球華商（成都）地產論壇”上，中國房地產業協會副會長朱中一公開表示，“均利可能是指平均利潤，這是一個趨勢，不過均利首先要均衡各方面的利益，只有這樣，市場才能平衡健康地發展。”

值得注意的是，自2012年下半年以來，各大品牌房企紛紛回歸一、二線城市。綠地集團副總裁、西南事業部董事長、總經理孫志文在論壇上就表示，公司去年下半年已調整戰略，不再進入三、四線城市。

針對房產稅開征試點擴容等問題，住建部政策研究中心主任秦虹解釋稱，房產稅不屬于樓市調控的范疇，而應屬于制度建設。目前，這一稅收對于自主性物業影響不大。

上市房企利潤空間收窄/

據億翰智庫CLR統計數據顯示，2013年上半年，145家上市房企營業收入合計3089億元，同比增長37.16%；凈利潤441億元，同比增長25.20%。

不過，億翰智庫董事長陳嘯天卻公開撰文認為，前述數據所顯示的凈利潤增長慢于營業收入的增長，說明行業的利潤空間正在收窄。“145家房企的合計毛利率為36.60%，同比下降3.4個百分點，上市房企的毛利率也呈逐步萎縮趨勢。當前價格管制、快周轉和土地招拍掛等都會進一步縮減企業的利潤空間，企業利潤率下降屬于趨勢性的情況”。

在論壇上，朱中一表示，“大家理解的均利可能是平均利潤，我覺得這也是一個趨勢。但我同時覺得，房地產關系到各方面的利益，所以，均利首先要均衡各方面的利益。”

在他看來，目前國內房地產業的“均利”概念涉及到多個層面，比如針對居住權，如何完善市場規則與政府保障制度的統一，對于地方政府依賴土地財政的現實，如何通過財稅制度改革借以解決這一難題。甚至，“均利”還包括創新房地產金融產品，以防范房地產金融風險，以及房產稅如何積極穩妥地擴大試點，進一步穩定市場預期等。

房產稅不影響自主性需求/

值得注意的是，房產稅試點擴圍至今沒有消息，房地產調控長效機制也只是停留在猜測中，但房價卻一直在上漲。

來自國家統計局8月份70個大中城市房價數據顯示，與7月份相比，在監測的70個大中城市中，價格下降的城市僅有兩個，上漲的城市有66個。8月份，四個一線城市新建商品住宅價格同比上漲18%~20%，天津等31個二線城市同比上漲7%~10%，唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。

在此背景下，房產稅試點何時擴容，將會針對哪些人群及物業類型等均是社會關注的焦點話題。

秦虹認為，“無論其他調控的手段是什么，大家要堅信調控方向應堅持兩條市場原則，首先是有效抑制投機性需求，在住宅市場上，調控從來都是針對投機性需求的，過度占有住宅資源的需求，無論怎樣都應該抑制它；其次，政府應該加大力度在大城市支持第一次買房的需求和保障性住房。”

開征房產稅是否會因地制宜？在秦虹看來，無論是在哪里，都是開征房產稅，也都要抑制投資和投機，對于只有一套房的自主性需求不會受到太大影響。

房企回歸一二線成趨勢/

世聯地產統計數據顯示，今年上半年，包括萬科、保利等16家品牌房企在土地上的開支高達1978億元，同比去年597億元的數據，增幅達到230%。在近2000億元的拿地款中，一線城市占30%，二線城市占49%，三線城市僅為21%。

與此同時，9月份，在北京、上海、杭州、武漢等一、二線城市接連誕生了數宗“地王”，而三、四線城市卻遭到冷落。多位房地產界人士認為，房企回歸一、二線城市已是大勢所趨，主要原因是三、四線城市去化能力差，項目資金周轉難度大，影響房企在樓市轉型期的快速擴張壯大。其中，作為世界500強企業的綠地集團正是典型的代表。

孫志文表示，“可能前兩年我們在三、四線城市的擴張還是比較快的，但是隨著中國經濟風向標的一些調整，我們深切地感受到，最終的一些核心有影響力的城市必將在一、二線城市產生，因此從去年下半年初，我們集團就明確不再進入三、四線城市。”

“在全國化的過程中，藍光地產原則上不會進入三、四線城市，我們現在要進入的都是省會城市，或是在省會城市群中經濟發展得比較好的，經濟實力比較強的，比如說無錫、青島等。”在嘉賓對話環節，藍光地產副董事長、總裁張志成公開表示。

實際上，一些外資地產也極為專注一、二線城市發展的勢頭。

新加坡仁恒置地集團執行董事、執行副總裁洪志華亦表示，“這10年仁恒在成都一共投了300多億元，集團已決定在成都加大投入。”

“當前房地產行業已經過了拿到地就賺錢，或是靠資源來賺錢的時代，我們現在比融資成本，后期就會比渠道和品牌。其實在市場部分，一個方面除了現在很多的大品牌，包括仁恒、綠地、藍光之外，我覺得更小的開發商應該有一些特色定位，在國外有一些特色的開發商就做得很好。”長期觀察樓市的博思堂董事長汪妹玲表示。