重慶擬試點農房入市 宅基地短期內難流轉

每經編輯｜每經記者 鄢銀嬋 發自重慶    

每經記者 鄢銀嬋 發自重慶

據央視報道，重慶市發改委3月19日發布了《2013年統籌城鄉綜合配套改革報告》，計劃今年在永川、渝北等地開展農房交易試點，優先把農民集中居住區房屋和轉戶居民退出房屋納入試點范圍。

昨日（3月25日）《每日經濟新聞》記者了解到，由于現行法律規定宅基地只能在農村內部轉讓，且農民一旦出讓宅基地便無法再申請新宅基地，導致農房上市交易困難重重。對于此次重慶試點內容，多名業內專家分析認為，這在現行土地法框架下是一大突破，意義非常重大，但同時也面臨來自法律、體制等方面的挑戰，短期內實現的可能性不大。

“三權”抵押 可激活農村資本

長期以來，農民房屋入市交易問題一直備受關注。作為國家統籌城鄉綜合配套改革試驗區的重慶，近年來為縮小城鄉差距進行了一系列包括“三權”抵押融資在內的金融創新和改革，農房入市交易便是其中的一項探索。

據央視報道，重慶市發改委發布的《2013年統籌城鄉綜合配套改革報告》稱，今年起重慶新增財力的70%將用于農村，并計劃今年在永川、渝北等地開展農房交易試點，目前相關政策正在制定之中。對于該消息，《重慶日報》3月21日也曾報道。

值得注意的是，《每日經濟新聞》記者昨日（3月25日）通過重慶市發改委官方網站搜索并未查詢到上述報告，僅通過百度快照查詢到了相關內容。對此，重慶市發改委宣傳辦人士表示對相關情況并不知情。

事實上，早在2011年重慶便開始實行農村土地承包經營權、農村居民房屋所有權、林權“三權”抵押貸款。當年12月通過的《重慶市金融中心建設“十二五”專項規劃》便指出，到2015年，重慶市農村“三權”抵押貸款達到1000億元。

百度快照搜索到的 《重慶市2013年統籌城鄉綜合配套改革報告》顯示，2012年重慶農村“三權”抵押貸款已突破300億元，并計劃在2013年新增140億元。

中國農業科學院農業經濟與發展研究所研究員胡定寰認為，以“三權”作抵押，不僅能激活農村沉睡的資本，還能有效引導金融機構涉足涉農貸款，但同時也面臨諸多法律及體制障礙。“除林權抵押外，農房抵押與承包地抵押都與《擔保法》、《物權法》、《農村土地承包法》、《土地管理法》等相沖突。例如按照《物權法》的規定，房屋抵押必須房屋和土地一并抵押，但按照《土地管理法》，集體土地又不能抵押，對集體土地上的房屋是否能抵押則沒有規定”。

胡定寰等專家認為，農房入市交易試點，可能突破現有宅基地管理政策和法律，也會突破現農村住房產權制度，最終讓農民擁有的宅基地和住房等不動產，由目前的嚴格限制交易變為可抵押、可買賣。

宅基地入市 短期內難以實施

除了重慶以外，廣東省近日也發布了《廣東省城鎮化發展“十二五”規劃》，提出允許轉戶農民在自愿基礎上通過市場流轉方式出讓承包地、房屋和宅基地并獲得財產收益。

事實上，目前包括河南武鋼等地均在小范圍開展了農房交易試點，重慶、廣東發布的上述文件也令市場猜測，宅基地流轉方向已經明確。

長期以來，建議農房自由流轉的聲音一直存在。但由于權屬不一、法律滯后等問題，農房交易一直未能開放。多名接受《每日經濟新聞》記者采訪的專家表示，農房入市、宅基地流轉問題在現行《土地管理法》框架下仍比較敏感。“宅基地實現自由流轉是一個巨大改變，需要充分的部署和一系列相關政策配套支持，涉及到國家相關法律的修改和制定，短期內真正實現宅基地等自由流轉的可能性并不大。”中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立說，“宅基地入市不僅涉及到物權法、戶籍制度與土地制度，還涉及到農民利益、城市管理、利益分配、土地抵押等問題。一旦處理不當，會嚴重影響到城鎮化進程與損害到老百姓的切身利益，在法律、制度不成熟時，宅基地一旦盲目入市，還可能令地方政府陷入‘圈地賣地運動’”。

盡管農房入市面臨多重挑戰，尹中立等專家均認為這是未來發展方向。而一旦入市交易，其對于農民相對平穩的流動以及城鎮化的順利推進都將起到促進作用；同時也會增加市場上房屋供應總量，對穩定房價也會有一定作用。