“股權+債權”投資頻出手 云南城投向資本運營轉型？

每經記者 杜冉樂 發自成都

面對一級土地的開發困境，云南城投開始在合作項目上大施拳腳，甚至不惜豪擲巨資。

3月19日晚間，云南城投資對外宣布，公司旗下的安盛創享旅游產業投資合伙企業（有限合伙）擬收購新疆立興公司所持有的云南溫泉山谷60%股權，收購價3.88億元。同時，它還將以4000萬元對西安云城置業增資擴股，并持有項目51%的控股權。

據《每日經濟新聞》粗略統計，自2013年以來，安盛創享在蘭州、西安、遼寧等地頻頻以股權與債權形式合作開發地產，股權與債權投資總規模逾30億元，這在過去是非常罕見的。對此，業內人士高度關注，其中有人認為這種做法可能就是公司轉型的強烈信號。

不過，云南城投內部人士表示，安盛創享是當初公司以信托形式成立的一家基金企業，主要就是搞股權與債券投資的，也是云南城投的一個業務板塊，公司仍將堅持“兩條腿”走路。

權益投資升溫

股權運作，曾讓云南城投賺得盆滿缽滿。然而，在當前云南城投所承攬的一級土地開發并不順利的情況下，股權投資是否會再次進入它的視線呢？

2年前，云南城投曾在短短的半個月內倒手昆明申城100%的股權，凈賺了近2億元。不過，此后較長一段時間，這種“倒手即賺錢”的絕好買賣再難重演。而如今，市場再次顯露此種端倪。

事實上，從2013年開始，云南城投一改過去留給外界的“一級土地”開發商的印象，開始在外地頻頻擴張項目，其主要開發形式就是股權與債權投資。

云南城投3月19日晚間發布公告稱，公司下屬企業云南安盛創享旅游產業投資合伙企業(有限合伙)擬以人民幣3.88億元收購新疆立興股權投資管理公司持有的云南溫泉山谷60%的股權。經初步測算，項目目前已獲取未開發土地405.9畝，對該405.9畝土地的后續工程建設投資約10.73億元(不含酒店及會所)。

等收購結束后，雙方股東將根據項目需要，按照持股比例對投資項目進行債權投資，資金占用費年化利率15%。以此計算，那么云南城投將向項目公司提供貸款6.438億元。日前，《每日經濟新聞》記者從昆明一地產人士獲悉，溫泉山谷地產的老板之前是做中藥的，后來借助“養生”之名進入旅游養生地產開發，但開發情況并不樂觀。

與此同時，安盛創享還擬對自然人鄭國成100%持股的西安云城置業增資4000萬元，以擴充投資項目的股本金，公司將持有51%的控股權。此外，云南城投會將向該投資項目貸款1.388億元，利息率15%。

據記者粗略統計，安盛創享在重慶、蘭州、西安、遼寧海城等外地市場進行權益投資逾30億元，其中涉及股權投資近8億元，而債權投資累計總規模逾22億元，其貸款利息率在14%-18%之間。

全國工商聯房地產商會理事吳新建向《每日經濟新聞》記者表示，股權與債券投資是未來房企發展的主流方向和核心業務，有利于資本運作和資本增值；但股權利率高，支付成本高。云南城投內部人士稱，公司將根據自身發展需要，若遇到優質項目將會繼續加大權益投資。

“REITS”驅動

云南城投內部人士透露，安盛創享其實就是云南城投當初以信托形式成立的一家基金公司，云南城投將以信托形式參與地產項目的權益投資。

事實上，這就是目前在國內蔚然成風的“REITS”，也即房地產投資信托基金，它是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。目前，安盛創享在地產項目的權益投資上迅猛推進，這使國內地產界乃至股票投資人對其企業背景產生濃厚的興趣。

據悉，安盛創享旅游產業投資合伙企業（有限合伙）成立于2012年12月13日，由普通合伙人云南安盛創享投資管理公司及有限合伙人“中航信托”（中航信托·天啟330號云南城投旅游產業投資集合資金信托計劃下的信托資金）、云南水務產業投資公司共同出資成立。

其中，云南安盛創享投資管理公司出資2000萬元，中航信托出資30億元，云南水務產業投資公司出資1億元。業內人士表示，云南安盛創享投資管理公司扮演著基金管理人的角色，而云南城投又在基金設立的董事會上占據多數席位，也是基金的實際控制者。

值得注意的是，云南安盛創享投資管理公司又由云南城投與鼎新綠碳（天津）股權投資基金合伙企業共同出資設立，注冊資本2000萬元，其中云南城投持股50%，鼎新綠碳（天津）股權投資基金持股50%。此外，中航信托設立的上述信托計劃起初規模為30億元，優先委托人方正東亞信托認繳信托資金20億元，云南城投作為劣后委托人認繳10億元。

對于中航信托的上述信托計劃，云南城投曾表示，這符合公司發展戰略的需要，有利于公司建立非銀行資金渠道，通過基金形式投資拓展新項目，發揮金融手段作用，增加投資收益，提高公司經營績效。

倒逼模式轉型?

云南城投曾因承攬大量的毛地整理而一度被資本市場所熱捧，但如今在出讓環節的諸多不順也讓這顆昔日的明星不再那么耀眼。

東興證券研報認為，云南城投之前受制于環湖東路一級開發土地出讓一直未能啟動，同時壓占公司大量資金，給公司正常經營帶來較大障礙。

“由于該項目的運作環境發生一定變化，因此該項目遲遲未能實現收益，同時公司在項目內沉淀的資金逐年累積增加，截止到2012年末公司主要開發的一期4000畝土地，已經累積持續投入約60億元。”東興證券研報透露。

2011年6月，云南城投在等待了3年之久的1600余畝環湖東路一級整理土地終于進入市場交易，但結果僅成交5宗地塊，總計182.7畝，交易金額僅為7.8億元，其余均告流拍。

今年1月7日，云南城投在環湖東路的995畝土地再次亮相交易市場，最終以300萬元/畝的起拍價實現底價成交。接著，云南城投又在1月16日又推出了環湖東路的835畝收儲土地，不過最終卻以37萬元/畝的價格出讓，而其拿地者卻又是控股股東云南城投集團旗下的子公司。

分析人士曾對相關媒體表示，上述土地都將由云南城投子公司開發建設，之后的收入確認時間將難以保證。同時，由于昆明市政府返還的收入拖延以及收益分成比例的降低，使得云南城投的資金回收期再次拉長。

此外，更大的風險還在于，云南城投原本與昆明市政府2008年5月30日簽訂的《環湖東路沿線土地一級開發委托合同》也將于2013年5月30日到期。至于是否續約，相關券商均對此表示擔憂。

與一級土地整理的慘淡不同，云南城投在不少項目權益投資上卻開展得如火如荼，這是否意味著轉型？吳新建表示，這是云南城投進入企業經營結構性轉型的強烈信號，經營行為已涉及金融融資和資本運作業務范疇。

“調控和土地成本高漲下，房企的經營必然發生結構性改變，業務走向多元化，比如開拓基金業務，在資本市場獲取股權的回報，或通過基金融資資本盈利。房地產開發將作為一個實體公司存在。”吳新建認為。

不過，云南城投內部人士予以否認并表示，公司將繼續進行一級開發與二級開發，堅持“兩條腿”走路。