二季度房地產信托兌付超千億 PE伺機接盤

每經記者楊井鑫鄧莉蘋發自北京、深圳 隨著安信信托、中信信托等多家信托公司曝出房地產信托計劃的兌付風險，部分房地產投資私募基金（PE）已在其中看到了機會。 《每日經濟新聞》記者了解到，2013年房地產信托兌付壓力遠超2012年，其中，兌付頂峰將出現在2013年第二季度，屆時全國房地產信托兌付的總規模將超過1000億元。通過信托融資的中小房地產企業將不得不面對資金上的窘境，而這對資金充裕的PE來說，無疑將是一次“撿餡餅”的機會。 風險頻現挑戰“剛性兌付”/ 上周五（3月8日），據《21世紀經濟報道》稱，安信信托因為“昆山·聯邦國際資產收益財產權信托”的融資方昆山純高投資開發有限公司無法支付到期本金，已對純高公司進行了起訴。 不過，安信信托在當日發布澄清公告稱，2009年9月24日，安信信托發起并設立了總規模為人民幣62700萬元的“昆山－聯邦國際”資產收益財產權信托。但是到2012年9月18日，昆山純高投資開發有限公司作為信托交易文件項下借款人未能按時足額償還信托借款。 為此，安信信托已向上海市第二中級人民法院提起金融借款糾紛訴訟。并且“根據信托文件約定，信托期限已自動延長，最長至2013年9月24日。” 安信信托董辦工作人員稱，目前信托計劃已經延期了,但是公司確實已進行了部分兌付。 一位信托行業人士表示，項目出了問題，信托公司一般都會先托著，但如果真的出現較大的問題，這樣做就會有很大風險。 事實上，信托行業的“剛性兌付”此前就已經遇到了挑戰。今年1月份，中信信托關于三峽全通的貸款資金兌付問題就已引起業界震動。 資料顯示，中信信托于2011年12月28日發起設立，“中信制造三峽全通貸款集合資金信托計劃”分4次募集信托本金共計人民幣13.335億元，為三峽全通發放流動資金貸款。 三峽全通公司應當于2013年1月14日和16日分別償還貸款本息11855萬元和47247萬元。中信信托稱，“截至2013年1月28日，本信托計劃信托專戶仍未收到該兩期應收本息及違約金。”因此公司決定存續的優先級信托受益權的到期日延期3個月。 而中信信托方面已表示，將不會去進行剛性兌付。業界認為該事件可能成信托業首個打破剛性兌付“行規”的案例。 二季度迎新一波兌付潮/ 雖然信托行業已經度過了此前預期兌付風險較大的2012年。但是到了2013年，房地產信托仍然面臨較大的兌付壓力。 據北京恒天財富相關數據統計，2013年房地產信托面臨兌付本息達2800億元，遠超過2012年的1759億元。其中，兌付頂峰將出現在2013年第二季度，屆時全國房地產信托兌付的總規模將達到1301億元。 另據新時代證券發布的研報，根據每月的成立規模與月平均期限測算，2013年房地產信托到期兌付規模將達2847.9億元，其中二季度達1247.6億元。 上海一家信托公司項目經理接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“在房地產信托計劃的兌付中，中小房地產企業的壓力要大得多。他們的融資原本就比大型的房地產企業要難，風險也相對要高一些。” 諾亞財富研究部李要深則對《每日經濟新聞》記者表示，目前總體來說，房地產信托沒有太大的問題，相比前兩年，規模和占比已經下降很多，處在一個相對安全的范圍，并且房地產信托一般都有較好的抵押物。 事實上，今年以來，房地產信托發展速度仍然較快。用益信托數據顯示，2月份共成立房地產信托52款，募集資金162.95億元，占總成立規模的33.98%，高于上個月29.49%的占比，較去年23%左右的占比更是顯著增加。 PE伺機而動/ 對資金充裕的PE來說，房地產信托接盤的時機也可能就在今年。 “房地產公司現在都缺錢，尤其是中小房地產企業，更是困難。從目前的角度來看，這塊的投資價值逐漸顯現出來了。”某股權投資基金相關人士稱，PE投資接盤的條件主要還是看具體的項目。 “從實際情況看，房地產信托有兌付風險的項目眼下還不多，只是根據趨勢判斷，今年的投資將有很大的操作空間，也就是找一些缺資金、項目優質的企業合作。”上述股權投資基金人士表示。 據《每日經濟新聞》記者不完全統計，在即將到期的房地產信托項目中，北京、上海等一線城市的項目數量有限，而鄂爾多斯、青島等二線城市項目則多一些。 上述股權投資基金人士介紹，與房地產企業的合作，模式是多種多樣的。“最簡單的是折價收購整個項目，然而分拆出售，但是這對PE公司的資金實力和運作的要求很高。另外，不同PE主體的參與模式也不一樣。金融機構發起的地產基金主要是做債權，和信托公司聯合發起信托型基金，這是一種‘類信托’的融資模式；大型房地產企業則更愿意做股權融資，進行大魚吃小魚的行業整合。” 此前有消息稱，萬科、金地、華潤、復興為代表的房地產集團都在旗下設立PE投資公司，通過股權融資擴大行業版圖。 不過，上述股權投資基金人士也表示，“房地產信托的兌付風險都依靠PE來接盤肯定是不現實的，目前PE的實力也達不到。但是，PE對一些優質項目的興趣比較大，也是一支不可忽視的力量。”