2013-01-29 01:11:46
在拆遷面積上，根據前后兩份不同的規劃圖對比，有拆遷改造面積被擴大的嫌疑。
每經編輯 杜冉樂 每經記者 劉林鵬昆明攝影報道
杜冉樂 每經記者 劉林鵬 昆明攝影報道
2012年底，春城樓市突現陰霾。當時，昆明當地多家媒體突然曝出國際溫州城股東內斗，其中還涉及到“內部認購”等疑似違規售房的行為，一時間輿論嘩然。
在目前昆明近400個城中村改造項目中，溫州城是其中一個典型的項目。而《每日經濟新聞》記者在深入調查中發現，昆明國際溫州城所牽扯的上述事件絕非孤例，其中，黃瓜營小區城中村改造項目也是一個典型。在拆遷面積上，根據前后兩份不同的規劃圖對比，有拆遷改造面積被擴大的嫌疑。
北京大學社會學系朱曉陽等教授曾撰文分析，目前不少地方的城中村改造項目，正在借“保民生”和“建保障房”之名，行擴大商業用地之實。
“很多被拆毀的建筑建成不到30年，是有完全產權的民宅。”
補償標準不高？/
隨處可見的拆了半截的半舊住房，堆起的建筑垃圾……這是記者日前在昆明市西山區黃瓜營小區看到的凌亂情景。
黃瓜營小區一位賣雞蛋的大媽告訴記者，拆遷補償金才5500元/平方米，而現在該地塊（處于一環與二環之間）的房價已漲到上萬元/平方米，她家面積有80多平方米，一共補償才不過40多萬元。即便是買新房，也很再難買到80多平方米的。
不少黃瓜營小區的居民也抱怨，“這個補償標準太低，現在對面的豆腐營小區，永昌小區都得6500元/平方米才買得到，5500元連同區位同年代相似的房屋都買不到。”
“就算是回遷，過渡費才1個月每平方米補16元，算下來1個月才1200元的租房費，目前附近租房租金都在每月1400元以上。”上述賣雞蛋的大媽表示，目前小區約1/3的人有多套房子，還有1/3的寄宿在親戚朋友家里，剩下的因為不滿補償標準還沒有搬遷。
部分拆遷戶代表廖某向 《每日經濟新聞》記者表示，當時他們要求三家拆遷公司出示許可證，但這幾家拆遷公司根本拿不出。
2012年7月，他們向昆明中院提交行政訴訟，起訴西山區委、區政府組建的建設指揮部在未取得房屋拆遷許可的情況下，違規發布《關于螺螄灣商業片區商業業態升級暨螺螄灣中央商務區 （二級CBD）房屋建設拆遷改造有關事項的通告》（第五號）。
另一份由西山區委、區政府下發的 《關于成立螺螄灣商業片區商業業態升級暨螺螄灣中央商務區（二級CBD）建設指揮部的通知》（西辦通〔2009〕17號）也顯示，建設指揮部均由區一級單位的核心成員組成，但其落款處沒有公章。
因此，昆明市中院在行政裁定書中表示證據不足，不予受理。對于上述多份未蓋公章的政府文件，昆明地產人士也深表不解。
一份名為 “銀聯投資公司片區重點工作分組名單”顯示，片區責任領導暨西山區副區長為李克堅，而黃瓜營片區又是由銀聯投資公司負責開發，不過李克堅在電話里告訴《每日經濟新聞》記者，“這個不歸我管，我不知道。”
4年前，昆明市相關領導在黃瓜營片區改造啟動儀式上宣布，等3年后，這里將建成一個集辦公、住宅、商業設施、文化設施、酒店賓館為一體的都市商圈。然而，此片區至今未崛起一棟高端樓盤。
20多年房齡也要拆/
據上述部分拆遷戶代表之一的丁某介紹，他們小區都是以前事業單位分的福利房，這些房子是上世紀80年代末90年代初修建的，才住了20來個年頭，黃瓜營小區實際的城中村面積僅有1000多平方米。
記者在現場看到，原來的城中村面積確實較小，現已推成平地，在小區居民的眼里，小區沒必要改造。為了說明這一點，廖某還拿出了一份顯示由西山區政府在2009年2月20日下發的 《螺螄灣商業片區商業業態升級改造暨螺螄灣中央商務區二級（CBD）宣傳冊》。
廖某指著宣傳頁上 《昆明市螺螄灣片區舊城改造暨二級CBD區域拆遷范圍》的規劃圖紙說，“我到規劃局查過，當時我是看著人家查的，根本不是這個圖。”
在圖紙下方，還標注著 “依據2009年第一次市規委主任辦公會審議通過的《老螺螄灣地塊二級CBD詳細規劃及城市設計》確定老螺螄灣地塊二級CBD區域拆遷范圍”。記者從昆明市規劃局官網上找到了2010年底公示的《螺螄灣中央商務區二級CBD》重點建設項目規劃圖，與前述提到的拆遷范圍相比發現，后者有一方塊不在拆遷范圍內。
后續推進乏力？/
據昆明地產界資深人士甘某介紹，前期立項的城中村改造難度已超出了昆明市政府的預料，目前只有117個項目獲得“準生證”，按照協議，均由市屬的“五大投”來做，還有20~30個項目已拆遷，但沒人敢接盤。
云南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研回憶稱，初期市場向好時，除上億元資金的實力企業之外，還有幾千萬元甚至幾十萬元資產的企業蜂擁而入。但是，目前企業沉淀資金過多，融資渠道又收緊，騎虎難下。
“從投資城中村項目那天算起，每天都在產生巨大的財務成本。”昆明中原地產策略中心總監林嵐表示目前多數民企積極性不高。
據昆明農耕房地產開發投資公司總經理、經濟師顧剛介紹，當初開發昆明第一個城中村項目“上東城”時，有政府的大力支持，優惠較多，但現在大環境變了，后續項目變得困難重重。
一個微妙的變化是，2012年底，昆明高調推介3萬余畝毛地，但真正參加的企業不到百家，主要還是以交投、滇投、農投、城投等昆明市屬企業領頭。
事實上，從2008年初昆明啟動城中村改造項目時，主城建成區249平方公里范圍內，共確定了城中村336個。2011年7月底，《昆明市城中村改造三年計劃白皮書（2011~2013年）》新增46個，共計382個，并計劃2013年底實現安置房啟動建設。
經記者查閱資料，此文件就是《昆明市政府關于引發社會資金參與土地一級整理項目辦法的通知》（昆政發[2010]69號）。
昆明萬科總經理沙驥曾公開透露，目前70%的昆明土地供應來自城中村項目，商品房開發也是主要來自城中村地塊。
據中國指數研究院數據信息中心監測報告顯示，2011年昆明市土地收益達557.5億元，在監測的130個城市中排名第9。相關人士表示，這一數字與當地俗稱的“五四三二一”的土地政策密切相關，如一環內出讓基價為500萬元一畝，二環內400萬元一畝，以此類推，但不久被“十九八七六”的土地政策所替代 （即一環內出讓基價漲到1000萬元一畝，以此類推）。當地國土局相關人士告訴記者，這是相關部門的要求，他們回答不了。
推進遲緩之下，微調政策啟動。
2012年6月，昆明市再次出臺《關于進一步規范城中村改造工作的意見》（昆政發[2012]46號），其最大的亮點在于規劃靈活性加強，明確了改造項目可以有條件改規、分期開發，簡化了改造環節程序，項目土地成本構成更加明晰，綜合成本更低。
2013年1月，原本處于土地市場的淡季，但昆明井噴式推地累計1.2萬畝，其中包括10多個城中村改造用地。云南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪分析稱，昆明城中村改造已有5年，但至今推進緩慢，開發商資金鏈非常緊張，土地若能及時入市，對他們拿地后進一步融資開發是有益的。
專題：《每經記者調查：揭昆明國際溫州城涉嫌違規問題》
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