陜西樓市“限利令”追問：房價20%流向灰色成本？

每經編輯 每經實習記者 張靜 杜冉樂 發自西安    

每經實習記者 張靜 杜冉樂 發自西安

“如果沒有30%的利潤率，我們是不會考慮開發的。”面對陜西省最新推出的“限利令”，最為不安的、反彈最為強烈的要數地產開發商了。

而陜西樓市新政的制訂者卻在“解讀”中提出：10%的限利是基于對21個樓盤的實測中獲得的數據，是合理的。

在30%的期望值與10%的限利之間，存在20個百分點的落差，這部分落差對開發商意味著什么？又流向了哪里？記者在調查中發現，開發商還有一部分成本很難暴露在陽光下面，這些灰色成本，或許就是開發商期望的利潤率與政府限定的利潤率之間差額的重要組成部分。各方由此進行的利益博弈，也許會是新政難以取得實效甚至“無疾而終”的隱性原因。

上海同策房產咨詢機構研究總監張宏偉表示，中國房價構成的復雜性，本身就是一個很難說清的問題。

新政執行力受疑

距公布時間已過10余天，但新政引發的爭議仍未平息。

10月19日，陜西省住建廳與陜西省物價局聯合下發《關于加強商品房價格成本利潤測算進一步促進我省房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），要求“全省房地產項目合理利潤率應控制在10%左右。”

在陜西省住建廳看來，《通知》的出臺更多地表明政府調控樓市的一種姿態和決心，但是市場似乎并不買賬。

“政府的出發點是好的，但卻沒有任何執行力，低成本、高利潤是市場經濟主體所追求的，政府應該控制的是房地產價格，而非利潤，這反而促使地產商做高成本，抬高房價。”中房協區域綜合價值研究中心專家朱林告訴《每日經濟新聞》記者。

該省住建廳官員在隨后對媒體的“解釋”中稱，“我們只要求開發商備案銷售價格，并不要求開發商備案開發成本，對于具體單個項目，也不要求其利潤率在10%左右。”

官方亦宣稱，由于土地、建筑、資金等成本都會發生變動，成本核算可能半年發生一次變動，以反映市場的真實價格。

但陜西一中型地產開發商負責人反駁稱，不談企業管理成本，單以土地成本為例，約占30%~50%，不同項目地價不同，且地價成本是變動的，有的開發商在拿地幾年后才開發，地價翻了好幾倍，很難核算成本。“政府要想得到詳細真實的成本，必須派工作組進駐某個項目，但這樣人力成本太高，且花費時間太長。”

質疑聲超過了贊同聲，但來自上海城市經濟學會的高級經濟師顧海波在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，當前房地產毛利潤普遍在30%以上是基本屬實的，陜西限利政策對穩定房價有積極意義，值得肯定和推廣。

而他隨后稱，商品房的限利是有條件的，亦擔心政府并不能執行到底，最終無疾而終。

當地學者提出了另一種擔心，即新政或對地方財政和稅收造成影響。

西北大學經濟管理學院教授白永秀表示，從表面看，政府核算成本完稅后，所有的成本都有所體現，政策一旦實行，長期來看，房企的總體利潤和規模縮小，毛利率受到影響，會減少地方政府的財稅收入。

土地增值稅是地方政府很大的一個稅收來源，如果政府將利潤控制在10%，開發商可能會選擇相對便宜的地塊，或減少拿地，最終將影響到地方政府的財稅收入。

10%利潤率爭議

限利10%，無疑是新政最受質疑的地方。

按照陜西省住建廳的說法，在政策發布前，去年底他們已對全省部分市、縣共21個典型商品住房項目進行了調研，按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，進行了相應的成本測算。

“有縣城的項目，也有市區的項目，我們發現縣城項目的利潤率低一些，在10%以下，一些市區項目的利潤率則要高于10%，因而，10%應該是一個比較合理的數字。”上述住建廳官員說。

不過，這一數字卻并不能獲得開發商的認同。

上述陜西一中型地產開發商負責人向記者坦言，如果前期預估一個項目利潤率沒有超過30%，開發商是不會做的，“做房地產風險太大了，尤其是政策性的風險。”

地產商成本由四部分構成：土地成本，前期報建費、項目產品本身的成本、開發商的管理銷售成本。每個項目的征地、開發、前期規劃、產品研發、配套都不一樣，成本也不一樣。上述開發商稱，單從建安費而言，今年西安城區磚混結構每平方米造價是900~1100元，小高層框剪1700~1800元，高層框剪2200~2300元，這只是指主體的造價。

以高層項目為例，西安南郊的土地價格平均為每畝300萬元，按容積率3.5算，樓面地價約在1300元/平方米，加上2200元的建安成本，各種稅費、人員工資、管理成本為500元，粗略每平方米成本4000元，而南郊均價每平方米6500元。“這其中有近3000元的純利潤，開發商才會去做。”上述開發商說。

國務院發展研究中心發布的數據顯示，2007年之后我國房地產利潤率年均達到30%左右，超出工業整體水平約10個百分點。而據2011年4月證券業的統計數據顯示，主流房企如“招保萬金”、首開、萬通等，2008年~2010年的毛利率均在30%~40%之間，凈利率則在15%~18%之間。

“對于西安而言，地產商的平均利潤率為15%~20%，好一點的能達到30%，畢竟在中心城市做房地產，交易成本高、風險大，利潤率低于15%~20%，開發商是不會接受的。”陜西省房地產研究會會長王圣學則告訴記者。

而據《每日經濟新聞》記者對西安一些高層項目進行調查發現，這些項目也符合開發商對凈利潤率達30%的預期。如位于曲江路某高端住宅項目，容積率2.4，2010年該地塊以6.2億元的價格被一家央企競得，每畝單價接近520萬元，樓面地價為3250元/平方米，加之2000元建安成本、至少1000元稅費、該項目的開發成本近每平方米6250元，而該項目目前均價為7500~8000元，利潤率在20%~28%。

另以城南雁環路以南，長安南路以西某項目為例，該項目地塊由某開發商于2010年以5970萬元的價格拍得，總面積54161平方米，樓面地價僅為220元/平方米，加上2000元的建安費，至少1000元的稅費，再加上融資成本、開發商利潤、管理費用及其他不可預期的費用等，按其目前最低5800元的房價計算，利潤率高達約36%。

隱秘的灰色成本

“事實上，在開發商的成本中還有一部分灰色成本，我們叫不可預見費，它不會反映到賬面上，開發商自己知道，最終也會計入總成本，并反映到房價上。”上述開發商負責人說道。

這似乎就是地產行業的潛規則——所謂的不可預見費用，包括國家宏觀調控帶來的政策風險，而產生的違約成本和融資成本；市場不好，樓盤滯銷或是銷售周期比較長而產生的費用，以及可能增加的貸款利息成本等。

另一項成本是連開發商都諱莫如深的。上述開發商稱，比如在辦理報建手續時因為拖延而產生的時間成本。還包括辦理各類手續，以及貸款融資時所產生的公關費用。

這筆拿不到桌面上的成本，政府核算成本時是算不出來的，該開發商坦言，這讓利潤率的計算數據不見得那么準確。如果政府推行限利10%的政策，開發商可能會做假。

陜西省房地產行業協會會長王圣學則表示，地價、建安成本、各種稅費、開發商利潤是房價的最重要組成部分。此外，房價構成的其他細節還包括公關費用、財務費用、行政事業性收費、銷售費用、管理費等。

有業內人士向 《每日經濟新聞》記者透露，早在3年前，國家統計局就曾對40座重點城市范圍內的商品住宅開發費用構成進行過專項調查，以借此弄清楚房地產開發項目費用的支出結構，但該項調查結果一直未對外界公開。

在2009年全國“兩會”上，全國工商聯曾遞交過一份名為“我國房價為何居高不下”的大會發言稿，其中提到“在房地產項目開發中，土地成本占直接成本比例最高，達到58.2%。”但是國土部當年也專門發布公告稱，通過對全國600多個房地產項目的調查，地價成本在房價中所占比例平均為23.2%。

上述兩個不同口徑的調查中，土地成本比例懸殊巨大的事實，讓本來就“神秘”的房價成本構成更加撲朔迷離。

上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍曾表示，房地產的成本構成，大致有以下幾塊：以1塊錢/平方米的房價為例，其中30%~40%左右是政府收取的土地價格；20%~30%是稅費，稅與費合計數十種，也是政府和事業單位收取；10%~30%是建筑成本，包括水泥、設備、勞動等，一般10%~20%才是利潤。

另一個數據來自國務院發展研究中心，據其發布的《土地制度改革與轉變發展方式》研究報告披露，2001年全國土地出讓金僅為1295.89億元，2010年全國土地出讓金就已經攀升到27100億元，十年間增長了20倍。

對于地產商的灰色成本，北京大學經濟學院金融系副主任呂隨啟則對媒體公開表示，這部分支出，據其估算約占真實成本的30%，土地出讓金、建筑成本及稅費，合計只占70%。“這部分成本最終會反映到房價上，但基本上很難暴露在陽光下。因此，商品房成本報表的真實性，就要打折扣。”

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