貴陽低價大盤擠壓小 開發商開發貸風險潛藏

每經編輯 每經記者 梅俊彥 發自深圳    

每經記者 梅俊彥 發自深圳

近期“買房送戶口”的新規出臺后，引起市場對貴陽樓市的巨大關注，有分析將其解讀為“救市”，并認為或遭叫停。

“如果貴陽樓市真到了非救不可的地步，貴陽的銀行放出去的房地產貸款將面臨較大的風險。”一位業內人士對《每日經濟新聞》記者表示。從記者了解到的個人房貸情況來看，貴陽市的國有大行基本按照基準利率放貸，一些小的商業銀行則有85折優惠，各家銀行均額度寬松。

“貴陽個人房貸是不成問題的，甚至還可以算是銀行的優質資產。倒是開發貸的風險可能大一點，一些小的開發商可能會面臨一輪階段性洗牌。”新浪樂居網貴州站總經理周浩金對《每日經濟新聞》記者表示。

大盤低價售房

廣發證券在去年年中的 《貴陽樓市調研報告》中稱，2007年以前，貴陽居民買房行為尚不多見，房價也沒有出現過當年30％以上大幅上漲的年份。從去年貴陽購房者特征、二手房市場發展情況以及一線開發商進駐情況來看，貴陽樓市具備典型的初級階段發展特征。

貴陽一家房地產經紀公司相關人士告訴記者：“最近貴陽市中心的房子每平方米均價約7000元，周邊地區4000多元的也有。跟其他省會城市相比價格相對較低，的確處于起步階段。”

從房價網的統計數據來看，今年1月份以來，貴陽房價一直在5200元/平方米的價格上下波動。到了6月份，價格突然跌破5000元，在7月份最高反彈至接近5500元，在8月份達到5750元的年內高點，隨后一路下行，如今又恢復到略超5200元的水平。

在這種背景下，貴陽政府“買房送戶口”的新措施讓市場人士聯想到“救市”也在情理當中。

記者多方采訪了解到，近期價格下跌主要是由于一些大盤在低價售房。“有兩個超級大盤，一個1830萬平方米，一個720萬平方米，它們本身也是政府支持的舊改項目，拿地價便宜，所以部分新房價格也低。”當地一位房地產業人士告訴記者。

上述房地產經紀人士向記者透露，上述兩個大盤的新房，低價位的大概在4000元/平方米，高價位的在9000元左右，激活了許多剛需，也拉低了近期整體的房價。不過，不少貴陽居民并不認為貴陽房價到了需要救的地步。“我覺得貴陽的房價沒有下跌啊，我今年3月去看的樓盤是3980元/平方米，現在都漲成4280元了。”一位準備購房的貴陽人告訴記者。

開發貸短期風險加大

“從現在貴陽一些大盤的銷售節奏來說，他們是希望盡量快速進入市場，成本又不是很高，所以價格相對比較低，會對貴陽整個樓市產生階段性的影響。”周浩金對《每日經濟新聞》記者表示。

上述貴陽房地產經紀人士告訴記者，本來整個市場行情就不太好，加上一些大盤推出大量低價房源，目前貴陽一些中小開發商 “日子非常難過”，房子有點難銷。

周浩金表示，對于當地的一些中小開發貸款，市場會感覺到有風險。“接下來可能會有一個中小企業階段性洗牌的過程。”

記者致電工商銀行在貴陽市的分支機構，詢問房地產開發貸款有沒有優惠政策。相關人士告訴記者：“優惠的政策沒有，只有控制的政策。”

“現在最低的也要在基準利率基礎上上浮10%，一般都拿不到這種利率的。現在三級的資質也普遍是（上浮）60%，高也沒有辦法，風險大嘛。”上述工行人士告訴記者。

“上市銀行一般是不會給一些小的開發商貸款的，現在大的銀行給房地產這塊比較多的還是個人按揭，風險比較低。不排除一些小的城商行給小開發商的貸款頭寸會多一些。名義利率可能在10%左右，加上其他費用，實際利率就到10%以上。”一位銀行業分析師對 《每日經濟新聞》記者表示。

至于貴陽的按揭貸款，記者從當地的兩家國有大行處了解到，可以按照基準利率放款，郵儲銀行則最低能夠打85折，額度暫時仍充裕。

“現在貴陽的房地產市場剛性需求大，所以按揭貸款應該是銀行的優質資產，這方面風險不大。”周浩金對《每日經濟新聞》記者表示。

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