土地市場漸復蘇 上海誕生新“地王”

每經編輯 每經記者 關赟斐 發自上海    

每經記者 關赟斐 發自上海

申電投資在9月29日以總價20.5億元奪得的黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊 （以下簡稱黃浦江沿岸地塊），或是今年上海最“短命”的總價地王。

因為在昨日（10月10日）下午，經過了逾一個半小時、400多輪激烈競價后，今年上海新的總價地王又誕生了：上海保利建錦房地產有限公司、信保（天津）股權投資基金管理有限公司聯合體以45億元總價，競得徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊（以下簡稱徐匯濱江地塊），折合樓板價27055元/平方米，溢價率達42.86%。

除了徐匯濱江地塊，嘉定區寶翔路以東、芳林南路以北地塊（以下簡稱嘉定區地塊），以及浦東新區唐鎮新市鎮A-5-3地塊也順利成交，單日成交總價高達62億元。

中原集團研究中心高級經理劉淵告訴《每日經濟新聞》記者，對于一塊起拍價達31.5億元的地塊而言，接近43%的溢價率高于近期上海及其他一線城市的平均溢價率。

業內：45億總價出乎意料

上海市規劃和國土資源管理局公告信息顯示，徐匯濱江地塊屬于商住辦用地，總出讓面積達66530.1平米，容積率2.5，起始總價約31.5億元。

公告還提出具體要求：住宅建筑面積比例不大于地上建筑面積45%，限高45米，辦公建筑面積應不小于地上建筑面積的10%，商業辦公建筑面積長期持有比例應不小于50%。拿地企業不僅要負責配建2000平方米的居委會、活動室等社區服務設施建筑面積，以及物業用房、居委會，還要根據相關政策配建5%的經適房。

近期土地底價成交成風，且上述“前任地王”黃浦江沿岸地塊從中止出讓到恢復出讓，最后以底價成交，因此有業內人士指出，45億元的總價確實出人意料。

21世紀不動產上海區域分析師羅寅申認為，雖然該地塊溢價率不到50%，但因總價高，溢價絕對值達13.5億元，仍屬“超常發揮”。

不過，上海盤古地產總經理宋海對《每日經濟新聞》記者表示，該地塊具有很多先天優勢。首先是地理位置優越，其次土地用途較多，可打造成綜合體項目。住宅部分用于出售可快速回籠一部分資金，長期持有的商辦部分則有助于保值、增值。

復旦大學地產運營研究所所長蔡為民指出，保利地產在浦東相關板塊也有項目，“東西呼應”可相互提高產品的議價能力。

中房信研究總監薛建雄表示，該地塊周邊項目均價已達6萬元/平方米，預計該地塊上建造的項目售價會在7萬元/平方米左右。

或源于對后市樂觀預判

《每日經濟新聞》記者發現，新地王誕生與近期企業的銷售情況好轉關系密切。

保利地產10月9日晚間公告稱，今年9月實現簽約面積78.55萬平方米，同比增長33.70%；實現簽約金額77.59億元，同比增長15.19%。

昨日，資金充裕的保利地產還在長沙摘得了濱江地王。據報道，濱江新城B7地塊被保利萬科聯合體競得，成交總價為32.56億元。

“開發商對后市的預期轉變，加之資金壓力逐漸解除，便開始入市購地，加上地方政府下半年增加了優質地塊的推出，因此出現了地價小漲。”劉淵說。

昨日處在“聚光燈”下的不僅是徐匯濱江地王，嘉定區地塊同樣受到關注。在掛牌截止前，有20家開發商領取了競買申請書，提交申請的企業多達7家。

昨日上午，該地塊以11.58億元的總價，被上海三湘股份和康毅聯合體競得，溢價率30.1%。

宋海認為，目前樓市的供應主力仍為剛需項目，對于目前樓市而言，定位更加“親民”的嘉定區居住用地更具有風向標作用。目前政策穩定，與上半年交投雙方的“迷茫”不同，這次企業競價拿地體現出的是，開發商對后市持走平甚至趨于樂觀的一種預判。