熱銷依賴低價刺激 旅游地產后續開發仍待考驗

每經編輯｜每經記者 徐學成 發自廣州    

每經記者 徐學成 發自廣州

開發商瘋狂涌入旅游地產領域的現象雖然一直受業界質疑，但不可否認的是，近年來確實有一些項目取得了較好的銷售業績，恒大海上威尼斯和碧桂園十里銀灘即是突出的案例。

如何成功打造旅游地產項目，業界雖然眾說紛紜，但從 《每日經濟新聞》記者的觀察來看，低價策略往往是撬動旅游地產項目銷售的重要杠桿。有業內人士指出，對于一個個開發周期往往上十年的項目來說，低價入市既可制造轟動效應，也可為后續開發迅速回籠資金。但“頭炮”打響之后，旅游地產項目如何保持持續的吸引力，是更具挑戰性的問題。

低價促成熱銷

恒大今年的“重點項目”海上威尼斯為其賺足了人氣。數據顯示，海上威尼斯7月7日開盤共推出總數約3500套房源，截至7月8日就已售出超過2500套，成交金額超過20億元。雖然截至目前的銷售數據不詳，但據記者了解，海上威尼斯熱銷的局面仍在持續。

早在去年就已入市的碧桂園十里銀灘也不甘示弱。今年6月23日，十里銀灘二期開盤的首日就售出超過3300套。而去年首期開盤時，該項目更是成交近4000套，成交金額超過30億元，創下中國房地產開盤成交紀錄。碧桂園2012年半年報顯示，十里銀灘項目錄得了16.8億元的銷售金額。

上述兩個項目能取得這樣的銷售業績，與價格不無關系。

海上威尼斯于7月8日入市的都是公寓產品，均價低至5000~6000元/平方米，除去別墅之外，首次發售的洋房均價也僅為7000~8000元/平方米。十里銀灘同樣具備這樣的特征，不僅去年首期發售時的價格讓外界 “大跌眼鏡”，今年推出的二期產品總價多為二三十萬元，折算下來并不比去年的價格高多少。

持續開發仍待考驗

低價策略一方面可以迅速打開市場，形成市場影響力和品牌效應，另一方面，低價促成的快速銷售可以幫助開發商實現快速回款，從而為后續開發儲備足夠的資金。

在總結碧桂園十里銀灘的經驗時，該項目的代理機構世聯地產指出，價格是吸引客戶的重要工具，但價格的影響力需要聚焦，時間不可以太長。

恒大和碧桂園的經驗能否復制？從低價策略來說，似乎并不難。但一些業內人士認為，銷售價格是運營能力和模式的最終體現。定價關系到成本，如拿地成本、建筑成本，還關乎項目定位。十里銀灘熱銷的背后是碧桂園履行的“規模開發，配套先行”的開發理念，同時，碧桂園多年來在拿地以及大盤開發方面的經驗，其他開發商在短時間內未必能積累。

滿堂紅研究中心高級主任肖文曉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，旅游地產說到底應該是旅游先行，所以是否擁有獨特的旅游資源，所建項目是否與當地的旅游資源相契合，也是項目成功的關鍵所在。

“從客戶的角度來看，購買旅游地產產品追求的是長線投資，要考慮到項目的長期升值潛力，還要看目前熱銷的項目是否具備持續的吸引力”，肖文曉指出。

據了解，多數旅游地產項目都屬長周期開發項目，未來考驗開發商的是在這個領域的持續開發能力。