合資公司不缺錢 未來將繼續拿地

每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

當綠城于6月22日和融創中國成立 “上海融創綠城控股有限公司”（以下簡稱融創綠城），很多人都認為這只是綠城賣項目還債的延續。

然而，故事沒有想象的那么簡單。僅一個月后，兩家的合資公司還未正式注冊，旗下的項目公司已在上海土地市場出手，以16.44億元的價格，溢價36.85%競得浦東新區唐鎮一住宅地塊，成交樓板價為15054元/平方米。

在第二天融創和綠城聯合舉辦的新聞發布會上，融創中國董事長孫宏斌透露，融創綠城在現有項目開發銷售完畢后，還會在長三角繼續拿地擴張。這讓人有些吃驚。

值得一提的是，孫宏斌稱他將沿用綠城的原有團隊和產品線，同時綠城的產品線將不會作太大調整。如果孫宏斌的計劃實現，那么受益者將不只是合資公司，還會是綠城集團。當然，融創也將得到巨大的回報。憑借綠城的品牌影響力，孫宏斌輕易征服了上海和蘇南這兩個夢想以久的市場。

和宋衛平一樣自信

融創和綠城“聯姻”，也許并不是偶然。和綠城董事長宋衛平一樣，孫宏斌也有著常人難比的自信。即便記者問及當年順馳的種種問題，孫宏斌也能坦然自若地回答。

孫宏斌的自信，還表現在他對樓市的獨到見解。

在發布會上，有媒體記者不厭其煩地追問孫宏斌如何看待上海今年上半年房地產投資增速超過10%以上，以“逼迫”孫宏斌認同目前樓市泡沫重起的觀點。但孫宏斌的回答是，“我從來不太看數據。”

孫宏斌研究的是市場供求關系。正因為著重研究供求關系，他才覺得萬柳地塊價格并不高。

7月10日，融創和中赫為爭奪北京萬柳地塊進行了兩百輪 “貼身肉搏”，最終中赫以4.42萬元/平方米的樓板價拿下該地塊，創下了單價新紀錄。

孫宏斌說，很多投資者會擔心融創的負債率，但其實這一指標所反映的風險并不準確，因為房地產的負債率由三部分構成：一是銷售額，二是銀行借款，三是未支付的土地出讓金。如果銷售額遠遠高于銀行借款和土地出讓金的總額，那么就不必擔心。

他說，真正比負債率更值得投資人擔心的是銷售額，如果銷售額偏低，即使負債率不高，也同樣會出現危機。他以綠城舉例表示，綠城的問題就是出在銷售額上，如果銷售很好，根本不會出現這樣的風險。

孫宏斌甚至不懼被很多開發商視為“洪水猛獸”的信托工具。他說，融創未來會大量使用信托產品融資。他有信心，用一年時間還掉原本三年到期的信托債務。

也許正是因為孫宏斌的自信，融創在短短幾年迅速崛起，成為近年來發展最迅速的房地產公司，成為綠城又一個重要的合作伙伴。

合資公司將繼續拿地

在綠城和融創組成的合資公司中，雙方各持股50%，綠城將旗下9個項目注入到合資公司中，融創向綠城支付33.72億元作為本次合作的對價。

很多人認為，兩者的合作，僅僅是賣家和買家的關系。然而，在接受《每日經濟新聞》記者采訪，孫宏斌表示，合資公司的未來將不僅限于上述9個項目，合資公司還會繼續拿地。“未來5年間，這家公司的銷售額將達到500億~600億元，平均每年將達到100億元。”這一數額相當于綠城去年銷售額的1/3。

這一目標對上述合資公司是一項巨大的挑戰。綠城去年集團的總銷售額只有352億元。而根據媒體此前報道，上述9個項目的總資產只有60多億元。

孫宏斌認為，綠城的眾多項目價格不是太高，而是太低了。他說，綠城之前降價太多，無法提升購房者對綠城的信心。因此，綠城之后不但不會繼續降價，還要收緊優惠，減少降價幅度。

要完成這樣的目標，合資公司會變革綠城原來的產品線嗎？

孫宏斌的觀點是，只會對綠城的產品定位進行調整，產品線不會有大的變動。他表示，“我們會堅持綠城的產品品質，但要因地制宜。在北京和上海這樣的城市，要用最好的產品。”

與此同時，孫宏斌也承認綠城的項目總價偏高、戶型偏大的問題。在媒體見面會上，他公布了下一步可能實施的計劃，即下調綠城項目的銷售總價，以擴大產品客戶群的范圍。如綠城在上海的項目玉蘭花園就是有可能被下調總價的產品。該項目最初推出的產品不少總價都超過2000萬元。孫宏斌希望這個項目未來有更多總價低于1000萬元的產品。

中房信分析師薛建雄說，如果綠城玉蘭花園的總價控制在1000萬元以下，去化速度無疑會非常快。雖然調整產品的戶型規格后，綠城需要克服一些產品缺陷，但方向卻是正確的。

正略鈞策管理咨詢副總裁薛迥文也認為，保留綠城團隊和產品線的做法，使合資公司無需經過長時間的內部整合，可以很快產生銷售業績。

“地價并沒有上漲”

在融創綠城以16.44億元拿下唐鎮地塊后，業內隨即出現了一個疑問：錢由誰出？綠城還是融創？

“這個公司本身是有錢的，不存在綠城和融創誰出錢。”孫宏斌說，綠城9個項目的資產就值70億元，融創又給了綠城35億元，而后綠城又和融創一起追加了10多億元的投資。因此，這家公司并不缺錢。

至于唐鎮地塊的地價是否偏高，孫宏斌表示，“地價高不高，每家公司看法不太一樣。15000元（指樓板價）是我們能接受的心理價。”

對于土地市場，孫宏斌有著自己獨特的觀點。

他說，現在拍出高價位的都是零星的地塊，并不是整體價格走高，而是因為地塊是明星地塊。如北京的萬柳地塊所處的海淀地區，很多年都沒有新的地塊出讓。“負責土地出讓的人士私下說，萬柳地塊在什么時候都會是地王，因為位置太好。”

孫宏斌說，海淀地區的供求關系決定了萬柳地塊的價格低不了。和萬柳地塊一樣，唐鎮也是一個好的地塊。因為它地處直通浦東機場和迪斯尼的綠帶上，去上海哪里都方便。

展望未來，孫宏斌認為今年下半年乃至以后的樓市政策不會有太大變化。今年下半年的市場，很有可能和去年上半年差不多。在這樣的情況下，土地市場和房地產市場都不會有迅速的反彈。

此前，孫宏斌的市場嗅覺一直被業內認為“靈敏度很高”。他此前在無錫綠城買的房子，單價不過一萬三四。如今要買同樣的房，價格是4萬元/平方米。2008年底，也是憑借靈敏的嗅覺，孫宏斌在土地市場上大賺了一把，為融創帶來了最近3年的“土地紅利”。

對宋衛平來說，孫宏斌靈敏的市場嗅覺，會給綠城帶來不少的好處。此前，綠城因為不夠靈敏而沒少“吃虧”，常常在調控下處于被動。

不過，綠城和融創“聯姻”的結果，最終成就的也許不是宋衛平，而是孫宏斌。孫宏斌說，即使在市場調控最艱難的時候，綠城也沒有降低品質，這注定成就綠城的品牌。精明的孫宏斌，就是想利用綠城的品牌，迅速擴大融創在高端住宅領域的影響力。