商業裙樓“沉睡”五年 星河斥資百億二次擴張

每經編輯 每經記者 胡廷鴻 發自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

2008年，一場全球性的金融風暴讓眾多國際品牌在深圳的業務收縮，高端商業項目的招商和開業遭遇極大的阻力。在這種情況下，位于深圳中心區的星河中心商業裙樓不得不延遲開業，商業中心計劃擱淺。

在沉睡近5年之后，今年“五一”期間，深圳星河中心重新開業。盡管失去了不少租金和運營收益等機會成本，但與當初的10億投資額相比，如今其商業價值卻翻了數倍。據星河地產方面透露，預計明年星河地產的銷售額或超100億元。2011年，星河集團制定了2015年上市的計劃，商業地產項目成為未來上市的概念題材。

近日，深圳星河集團總裁姚惠瓊接受了 《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）專訪，講述了星河集團商業地產品牌的發展以及上市計劃。

三元驅動的星河戰略

NBD：提到COCOPark，深圳人都非常熟悉，這是星河運營最成功的商業項目。實際上早在2005年，星河集團就進入深圳中心區發展，創造了中心區商業標桿，這是如何做到的？

姚惠瓊：2004年，人們對深圳中心區的發展還存有質疑，當年的航天大廈、國會大廈、興業大廈周邊還是荒草一片。因此，當星河提出要進入商業地產領域，開發COCOPark、星河第三空間、星河中心(甲A級寫字樓)，甚至要在深圳引入第一家超五星級酒店時，公司內部也有一些質疑，但大家最終還是達成了一致。

此前，星河的多個商業項目主要是作為住宅地產配套在做，六、七年過去了，星河COCOPark、星河中心、深圳麗思卡爾頓酒店已經成為深圳商業地產的標桿。不得不說，星河的確趕上了深圳30年快速發展的步伐，機會相對多一些。但同時這也是對我們當年對未來城市發展的研究、對企業可持續發展戰略布局的肯定。

近30年來的中國房地產市場發展有波峰也有波谷，而商業地產的發展趨勢則處在一條平穩向上的直線上。深圳的鄰居香港，歷經1997年的亞洲金融危機、2008年的次債危機，最終能抵御風險存活下來的新鴻基地產（00016，HK）、長江實業（00001，HK），都是商業地產做得比較出色的。我們也需要尋找一些能夠與單純的住宅開發形成互補的產業，這個產業一定要是穩健的、能夠帶來持續增值的。所以，我們選擇了進入商業地產開發領域。

NBD：除了星河COCOPark之外，星河集團在中心區還有另外一個高端商業項目星河中心。該中心早在2008年就建好，但直到今年“五一”才對外開業，這是為什么呢？

姚惠瓊：星河中心在今年5月1號開始試營業。2007年的時候，星河中心就開始招商，定位于高檔購物中心，當時已與眾多國際一線品牌簽約。但2008年底，受金融海嘯影響，這些國際品牌在全世界范圍內收縮業務，進而波及到星河中心的項目招商，因此作出了延遲開業的計劃。

近幾年公司在商業地產方面發展很快，現在星河是“住宅地產開發、商業地產運營、金融投資”三駕馬車拉動。具體到商業地產領域，今年8月，我們位于龍崗的第二個COCOPark就會開業，星河COCOCity會在后年開業。我們希望大家對星河商業形態的認識能夠更加精準，與不同的商業模式進行區分。

商業地產二次布局

NBD：星河中心因為金融危機不得不延遲開業，5年時間中心區租金價格也一路上漲，您認為星河是否有所損失？現在星河在商業品牌方面越來越清晰化，已經提升到一個發展戰略的地位，請問如何評估商業發展效益和速度之間的關系？

姚惠瓊：這么多年企業發展一直都很穩健，星河的戰略是住宅、商業地產和金融投資三元驅動，這決定了星河并非簡單的地產開發企業。

星河也不是投機者，盡管星河中心醞釀了5年，也付出了一定的機會成本，但這種等待是值得的。2009年，我們對星河中心項目進行了重新定位，在中心區純粹的高檔商業已經相對飽和的情況下，星河中心希望為中心區高級白領打造一個集休閑、健身、餐飲、購物于一體的綜合性商業項目。

NBD:據悉，目前星河商業地產模式正在向全國擴張，業界也有人擔憂，星河這種在核心地段開發商業模式能否復制成功，尤其在深圳以外的城市，會不會面臨水土不服？

姚惠瓊：從去年開始，星河集團啟動了對商業地產的二次布局，按照集團的“十二五”規劃，未來商業地產要占到整個集團總資產的30%左右。應該說，星河的發展是非常穩健的。

歷時23年的發展，星河目前也只是在深圳、廣州、惠州、常州、天津等一些城市拿地，并不是全國開花，擴張步伐比較穩健。另一方面，星河是深圳房地產公司中比較早進入商業地產領域的，因此我們也積累了不少經驗。

對于商業地產而言，一時之間有多家開發商涌入這個行業，一定也會有競爭。不過這種競爭也促使我們不斷學習，不斷創新，如我們的COCOPark，從2006年開業至今已經經過三輪調整，適應了CBD中心區白領和富裕階層的需要，商家檔次有明顯提高，他們為顧客提供的服務也越來越專業，這也帶動了營業額的持續上漲，目前COCOPark日均營業額都在100萬元以上，每年的租金和運營收益大概在2億元左右。

星河商業地產的發展需要練內功，在商業地產的招商和運營方面積累更多的經驗，再逐步去其他城市復制我們的品牌，避免出現水土不服的情況。

斥資130億元建新基地

NBD：近幾年商業地產的發展是一個大趨勢，星河在這方面有什么規劃？

姚惠瓊：中國商業地產還有很大的發展空間。在資產和投資規模方面，商業地產占星河集團的20%左右?？紤]到今后房地產開發的市場變化、政策調整等因素，我們會逐步壓縮房地產開發的利潤水平。我們希望在這幾年把內功練好，讓這種模式更加完善和快速地復制。

目前，我們在深圳投資130億元的雅寶高新總部基地正在建設之中，未來將打造成為上市及擬上市企業的總部基地、高新科技企業總部基地、現代服務業發展總部基地，建設一個集辦公研發、COCOPark高端商業、五星級酒店、酒店公寓、國際會議中心、商務公園、高端配套住宅區于一體的低碳、生態、可持續發展的商務新區。星河雅寶項目將通過“產權置換股權”這一創新型的運營模式，聯合深圳創新投成立專項創業投資基金，銀行、證券、保險、投融資企業進駐等手段，打造完整的金融服務平臺。

2011年，星河提出了力爭2015年完成上市的目標，現階段為了實現這一目標集團正在按照既定的計劃調整業務架構和資產架構。

星河集團會著力發展住宅、商業地產、金融三駕馬車并駕齊驅的業務架構。住宅開發更注重持續性，明年銷售額將達到100億目標?，F階段商業板塊為集團帶來的收入大概是15%左右，未來五年商業運營面積達到90萬平方米，收入計劃占到業務構成的30%左右。