樓市調控進入微調模式 地產股“小陽春”欲罷不能

每經編輯 每經記者 王海慜    

每經記者 王海慜

“二月二，龍抬頭”。春天的腳步漸行漸近，但調控中的樓市依然沒有春的訊息。從國土資源部的公告到包括溫總理在內的政府高層，都一再重申堅持房地產調控不動搖。

不過，地產股近期的表現卻可以用“春意盎然”來形容，幾乎起到了行情推進器的作用。本周地產板塊祭起了引領大盤攻池掠地的大旗，地產指數連續四日拉出陽線，向年線步步緊逼。

本周三，上證指數面臨沖破120日均線這根一度被視為 “高壓線”的關鍵時刻，正是地產板塊的發力，讓大盤一舉放量，站上這一重要阻力位。

在這個乍暖還寒的時候，地產股的小陽春已提前來臨。

物極必反。如今，不知不覺中，

招商地產 （000024，收盤價20.39元）、保利地產 （600048，收盤價11.70元）近期紛紛突破長期壓制的120周線，是否意味著這些龍頭地產已經開啟新升途？表現活躍的二三線地產股還能否延續升勢？這波小陽春還能延續多久？

地產股迎來“小陽春”

近期，樓市的銷售數據略顯暖意。來自世聯市場研究部的數據顯示，2012年第7周（02.13~02.19）全國一、二、三線城市住宅市場成交都呈現回暖跡象。上海、南京、合肥住宅成交量連續四周出現回升，其中上海還出現了年內首個高溢價地塊。

季節性的回暖，仍難掩房企今年的整體壓力。今年房企的資金壓力較大。據東方證券分析師楊國華測算，上市房企長短期付息債主要分布在未來3年內，有46%的債務集中在2012年償付。今年一季度償還比例將達到最高的12.2%，迎來第一波相對集中的到期日。高庫存的壓力也不容忽視，來自中國指數研究院的數據顯示，1月末，北京市商品房庫存為11.9萬套，需要29個月消化；青島庫存為11萬套，需要55個月消化。據蘭德咨詢基于歷史數據推算，2011年末，上市房企的平均存貨周轉率可能低于0.3，存貨周轉周期將長于3年。

考驗之下，積極銷售、回籠資金的“過冬模式”仍然為房企所重視。近期，保利在上海打響龍年降價第一槍，掀起了自去年10月底以來全國樓市的第二波降價潮，A股房企四巨頭“萬保招金”紛紛以促銷的名義加入降價大軍。市場人士預計，更大規模的促銷將在3月份展開。

對于近期房地產行業房價和股價相背離的態勢，國泰君安房地產行業分析師李品科向記者表示，降價雖然會影響資產價格、降低房地產公司的資產估值，但是一方面可增加實質購買力，托底銷量，另一方面將真正釋放政策壓力，使得地產板塊上行空間加大。

房地產板塊的 “政策決定論”在近階段表現得尤為明顯，2月初，蕪湖新政引爆了以合肥城建（002208，收盤價8.07元）為代表的二三線地產股。22日，上海關于限購政策的新解讀則點燃了一線城市地產股久違的熱情，沉寂多時的上海老牌地產股中華企業（600675，收盤價5.45元）突然發力，當日上午即被涌入的資金封至漲停，前期漲幅有限的首開股份（600376，收盤價11.81元）則憑借三連陽強勢突破年線，北京城建（600266，收盤價13.75元）當天也出現明顯異動。

周四，寧波象山放松限購的傳聞，也令位于寧波的榮安地產（000517，收盤價7.76元）當日出現6%的漲幅。而前期漲幅相對不大的金科股份（000656，收盤價13.82元）、陽光城 （000671，收盤價7.92元）、鐵嶺新城（000809，收盤價22.95元）、嘉凱城（000918，收盤價5.07元）、中弘股份（000979，收盤價7.16元）、濱江集團（002244，收盤價8.87元）等多只個股均在本周強勢突破。

周五，地產板塊更是全線出擊，板塊大漲逾3%，板塊內漲停個股達11只。近期強勢的中華企業、北京城建、泛海建設（000046，收盤價5.01元）、榮安地產繼續保持凌厲攻勢；前期漲幅不大的深物業A（000011，收盤價7.78元）、深深房A（000029，收盤價4.18元）、萬通地產（600246，收盤價3.97元）、寶安地產（000040，收盤價4.49元）均呈現突然爆發的逼空走勢；“萬保招金”四巨頭也錄得可觀的周漲幅，其中招商地產、保利地產紛紛突破了長期壓制的120周線。

回顧地產指數本周的表現，可謂氣勢如虹，自周二起連續四日拉出陽線，周五一根實體逾5%的大陽，更是劍指年線，區間漲幅已大幅領先于同期大盤。該指數于今年1月6日見底，最低964.64點。至2月24日收盤時的1258點，31個交易日累計上漲30.4%。同期，上證指數也是于1月6日見底，累計僅上漲14.4%。

政策進入微調模式

在以限購、限貸為核心的“新國八條”出臺一周年之際，史上最嚴厲的房地產調控漸漸進入微調模式。

對于今年樓市的整體環境，光大證券發布研報認為，樓市接下來迎來中央政策見頂、地方不斷微調、流動性趨寬松、成交回升的局面。這是目前不少機構看好地產板塊的主要邏輯。

今年以來，各地不時打起觸碰政策紅線的“擦邊球”。繼蕪湖新政三日夭折后，本周又連續曝出上海、寧波象山的“小動作”。

政策雖談不上給力，但對行情的引爆效果十分明顯。左紅英認為，在今年樓市調控不放松的前提下，各地正尋求合理的政策騰挪空間，“現在地產板塊對于這類政策比較敏感，一有消息刺激就往上跑。”

國泰君安房地產研究小組認為，今年地方自主的類似于提高普通住宅標準、變相降低營業稅和契稅等的政策松動，總體將由點到面地擴散，調整幅度深、財政壓力大的城市更加容易出現松動。

瑞銀證券則建議關注位于三四線城市的公司，未來房地產政策的變動有可能率先來自于未被限購的三四線城市。在調控繼續進行的情況下，三四線城市或是開發商的政策 “避風港”。因此，三四線城市項目占比高的上市房企或是較好的投資標的。

一面是小動作不斷的地方政府，另一面，支撐樓市的資金面也有起色。

齊魯證券分析師丁晨認為，如同2008年四季度，房地產基本面持續調整下各地正存在微調壓力，后期地方政策或執行力度仍存在適度修正的可能。目前行業的需求回暖仍主要取決于流動性復蘇，近期剛需層面流動性確有復蘇跡象，例如首貸政策的回歸。

2月2~3日，2012年人民銀行金融市場工作座談會部署了今年金融市場和信貸政策工作重點及落實措施，其中房貸是今年央行四大工作重點之一。會議指出，今年將繼續落實差別化房貸政策，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭的貸款需求，繼續加大對保障性安居工程的支持力度。

事實上，住建部也曾在2011年底有同樣表態，并引發了市場對首套房利率放松的猜測。住建部和央行連續釋放滿足首套房貸款需求的信號之下，市場對首套房利率放開的預期也在增加。

對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，今年首套房貸款政策必現寬松，二套房貸也會微調，房貸總量將超去年。

“小陽春”乍暖還寒？

房地產行業利空不斷，但早在去年11月，國泰君安就給了今年房地產板塊“增持”評級。

當時，國泰君安房地產行業分析師李品科在研報中指出，“房地產政策調控對地方政府的資金壓力較大，因此房地產銷售下滑將有底線，或將促使政策在2012年產生轉機，從失衡轉向平衡。”他預計，地方政府的政策松動將在今年中期出現。

如今，萬科股價已創近半年新高，招商、保利近期紛紛突破長期壓制的120周線，連續強勢上攻的二三線地產股比比皆是，這是否意味著在政策微調之下，地產板塊的上升空間已打開？

李品科告訴 《每日經濟新聞》記者，“我們判斷以萬科為代表的優質一二線龍頭公司，2012年可達10倍PE；二三線公司由于業績偏低、基本面彈性大，因此估值會更高。我們在策略報告《房地產：平衡再生》中明確表示一二線優質公司2012年將有30%以上絕對收益。”

國泰君安近期題為《政策趨松為必然 星星之火，逐將燎原》的報告中指出，存款準備金是本輪周期調整中的第二次下調，且伴隨著去年四季度GDP好于預期的背景，將進一步明確市場短期的調整從本質上是底部抬升式的，并建議在隨后的市場震蕩調整中進一步配置低估值、業績增長穩定的大金融和地產。

據本周二深交所發布的深圳市場上市公司行業平均PE顯示，房地產板塊PE水平仍在低位，加權平均靜態PE為14.77倍，僅高于銀行板塊，加權平均滾動PE為12.86倍，為所有行業最低。申銀萬國認為，僅從估值上看，目前地產板塊已包含了行業的悲觀預期，行業平均PE處于2008年以來最低水平。

房地產調控政策放松還沒有顯著跡象，基金早己反手加倉地產股。數據顯示，截至2011年四季度末，超配地產股的基金數量從三季末的312只增至357只。從配置比重來看，全年維持地產股最高配置比例的上投摩根中國優勢也從三季度末的49.98%加碼至四季度末的59.2%。

一位上海私募人士認為，由于不少地產股已經錄得較為可觀的漲幅，下一步有可能整固消化需求，未來能否繼續上攻，還要看政策動向，比如上海此次的政策解讀會不會被叫停。一些基本面良好、近期漲幅有限的二三線地產股應該還存在機會。

熱點公司華僑城：“地產+X”龍頭 近期波瀾不驚

公司主打“旅游+地產”，去年11月，公司發布最新戰略定位，成立了新業務及發展部，力推文化概念，從“旅游+地產”模式向“現代服務業綜合運營”轉變。在“十二五”國家推動文化產業發展的背景下，公司文化產業的價值有望被市場重新認識。

2011年10月26日，公司發布公告稱，公司控股股東華僑城集團計劃在12個月內增持不超過公司總股本2%的股份。截至2012年2月2日，華僑城集團共增持公司股份1184.85萬股，約占公司總股本的0.21%。

廣田股份：業績拐點來臨現價低于行權價

公司在住宅精裝領域有雄厚實力，由于精裝修住宅主要針對剛需群體，很大程度上不在調控打擊的范圍內。公司與恒大地產有密切合作，申萬預計，恒大2012年的裝修業務仍有較大增長。

平安證券認為，2011年前三季度收入增速逐季下滑，是公司為抵御下游風險的謹慎做法，去年放緩的訂單在今年將會完成，業績增速可能出現拐點。另外，公司目前積極申報“高新技術企業”，一旦成功，對凈利率提升貢獻巨大。

2011年11月30日，董事會在股東大會授權下實施了激勵股票期權的授予工作。行權價格為32.78元，而現價大幅低于行權價。中信證券維持公司“買入”評級。從歷史走勢看，裝修類個股與房地產板塊關聯度很高。