何志成：房地產業能轉“危”為安嗎？

何志成（經濟學家）

2011年的中國房地產行業，是被“新政”困擾最大的一年。雖然目前從統計數據上還看不到行業 “一片綠”，但業內人都明白，統計數據采集的樣本是“合同價”，合同價的水分極大。為了少繳稅，以前的“合同價”都是往少了寫，其余補現金，很多時候差距高于30%；現在的“合同價”稍微真實些了，但成交價一定比“合同價”更低。為什么？因為房地產已經徹底地變為 “買房市場”——買房的人有了極大的議價權。在我看來，房地產市場價格不僅早就出現拐點，而且步入深度調整階段。

2012年一季度，全國房價將進一步下跌，而且很可能有一次急跌、普跌。這是符合投資品市場規律的，也是符合房地產市場規律的。從基本面分析，一方面房地產庫存高得嚇人，而且還在以高速“囤積”；另一方面，房地產商普遍“銀根”吃緊，不靠大幅度降價賣房，恐怕躲不過“債主”的清償追逼。此外，房地產商陣營不出現較大規模倒閉潮和兼并重組，房地產調控的政策力度就一定不會放松。

2012年，不僅一些房地產商要走向破產，那些手中擁有三四套房子的人也很麻煩，尤其是炒房者。房地產商一旦開始拋售庫存（新）房產，一定會傳導到二手房市場。按照規律，一手房跌幅超過30%，時間超過2個月左右，二手房價格就會大幅跟進。更何況，2012年房產稅試點將擴大，住房實名制也可能逐漸落實，不僅住房保有環節成本將加大，而且可能會追查購買房產的資金來源。目前高達90萬億元左右的二手房市場（資產）一定會出現較大幅度縮水，二手房未來的跌幅也可能很嚇人。

2012年房地產市場的“硬著陸”幾乎是難以避免的，但這個“硬著陸”很可能就是“一下子”，很快將觸底反彈。為什么？中國經濟無法承受房地產市場的硬著陸。所謂的經濟轉型，尋找新的經濟增長點，那是很遙遠漫長的追尋。一個良好的房地產市場，不僅是未來經濟增長的主要源泉，也是啟動內需的“中樞產業”，它連接著上下游近50%的GDP。更重要的是，我們至今還找不到能夠讓勞動者“剩余財富”保值增值的市場，找不到能夠使財產抵押貸款良性循環的抵押物。從這個意義上說，保障房、經適房都難以替代商品房（因為它們不可能形成市場，更難以帶動大消費）。房地產業“挑大梁”是歷史的選擇，問題是現在想“挑大梁”的人太多了，房價也漲得太離譜了。一個國家有才華的企業家都不得不投資房地產業，一個國家絕大多數有才華的人靠工資獎金都買不起房，這個產業和市場的確不健康，需要調整。但也必須承認，調整太晚將付出很大的代價，包括中等收入者財富的縮水。

現在不是顧慮（房價）跌多跌少，討價還價的時候，而是如何避免房地產業硬著陸的關鍵時期。所謂讓房價緩慢下跌的想法是不切實際的，人為控制很難。避免房地產業硬著陸的唯一途徑是按市場規律辦：微調政策，逐步實行房地產實名制，加大住房保有成本，同時按經濟實際增速提高勞動者收入，增加購買力。讓絕大多數人擁有自己的房產，不能靠配給，要靠勞動，靠市場上的勞動力價值交換。一個良性的房地產市場，炒作者要退出，“多余”的開發商要退出，政府也要退出。

可以預計，2012年房地產市場硬著陸是大概率事件，房地產新政頻出也是大概率事件。2012年將是房地產業轉危為安的一年，這個前提是必須來一次危機，來一次“災難”，如此才能在對抗危機時取得共識，來一次鳳凰涅槃。