西部礦業微利出售兩處房產 驚現三大蹊蹺

每經編輯 每經記者 劉明濤 實習記者 唐強    

每經記者 劉明濤 實習記者 唐強

近年來，高企的房價讓無房者興嘆，讓有產者欣喜。如果現在能夠以2007、2008年相近的房價購買到兩處北京的房產，相信任何人都不會有絲毫猶豫，因為2008~2010年，正是北京房價飛漲的年代。

如今真有這樣的好事——上市公司西部礦業（601168，收盤價11.63元）將其在北京的兩處物業轉賣他方，而賣價較周邊同類房產價格低了至少三成。接盤方為兩家企業，而這兩家企業是指定的接手方。盡管捂在手里長達3~4年，但西部礦業從該筆交易中獲利只有可憐的5.5%，遠低于銀行同期存款。

除了價格極低外，《每日經濟新聞》記者還發現，上述交易還有兩大蹊蹺之處：為何要指定買方，交易對手疑似存在關聯關系。

蹊蹺一：

指定兩買家接手

西部礦業10月19日發布公告稱，公司將北京慧科大廈的房產出售給福建銀森集團有限公司（以下簡稱福建銀森），出售價格為1.26億元；將火器營路大樓的房產出售給北京發德寶投資有限公司（以下簡稱北京發德寶），出售價格為1.14億元；上述兩處房產出售總價為2.4億元。

實際上早在7月，西部礦業就與中德（中國）環保公司（以下簡稱中德公司）協商并達成相關意向，將北京慧科大廈和火器營路大樓進行捆綁出售；在具備轉讓條件后，由中德公司指定的受讓方購買上述兩處房產。而福建銀森集團和北京發德寶正是其指定的兩家買方。

一切看來都似乎合情合理，但此舉仍引起業界諸多質疑，為什么要將這兩處房產賣給上述兩家指定方呢？

資料顯示，西部礦業于2007年、2008年分別購置了北京慧科大廈與北京火器營路大樓兩處房產，當時公司付出的原始購置成本為2.28億元，其中購買價款合計1.97億元，其余為交易費用和裝修費用。

通過粗略計算，西部礦業此次出售這兩處房產的售價僅高出原始購置成本1260萬元。上述兩處房產截至9月30日的賬面攤余價值合計2.08億元，出讓方應承擔的交易稅金合計995萬元，西部礦業此次固定資產處置凈收益合計2260萬元。

西部礦業還委托了第一太平戴維斯對其進行評估，評估結果顯示，建筑面積為6588.93平方米的北京慧科大廈均價在2.2萬元/平方米左右；海淀區火器營路大廈共6193.76平方米，每平米均價為1.84萬元。

《每日經濟新聞》記者發現，西部礦業購買這兩處房產的時間是在2007年和2008年，但公司賣出這兩處房產的收益率僅為5.5%。如此看來，用接近房價暴漲前的價格購買暴漲后的房產，福建銀森與北京發德寶豈不是撿了一個大便宜？

蹊蹺二：

售價遠低于周邊市價

西部礦業通過出售房產后僅得到5.5%的收益率，有投資者便指出該資產或遭賤賣。帶著這些疑問，《每日經濟新聞》記者近日對這兩處房產進行了實地調查。

其中，慧科大廈坐落于西四環中部，位居五棵松奧運商圈核心，是一座高標準配置的寫字樓。由于近來該地段周圍都在新建房屋，慧科大廈一幢孤零零的大樓略顯 “孤單”。記者進入大樓注意到，該樓不算太新，在售物業也只剩下8層一處房產。記者打電話向慧科大廈內部房產租賃中心詢問得知，8層業主的賣價為3.5萬元/平方米。

值得注意的是，慧科大廈早在2009年左右就已經銷售完畢。該大廈有關人員表示，現在僅有部分二手房轉售，價格應該在3萬元以上。

記者又以投資者身份咨詢榮超商業地產，其業務人員王輝介紹，北京慧科大廈屬于甲級寫字樓，地段還比較好，目前的市場價格在3.6萬元左右。另外，21世紀安信瑞德大河莊苑營業部黃謙也告訴記者，慧科大廈能夠賣到3.5萬~4萬元/平方米。

綜合慧科大廈內部工作人員以及相鄰中介的說法，慧科大廈的均價應當在3萬元/平方米以上，相比西部礦業2.2萬元/平方米的賣價高出至少36%。

隨后，記者又奔赴火器營路。根據西部礦業公告，公司位于火器營路1號的商業獨棟項目處于北京西北，該商業樓分為地下一層和地上兩層，每層面積約3059.51平方米。

不過，記者詢問過的周邊居民以及居民樓保安，均不清楚火器營路1號的具體位置。記者只好打聽與火器營路相鄰的西頂路、老營房路以及藍靛廠路附近的房產銷售價格，經多方詢問后得知，火器營路周邊的居民樓均價在4萬元/平方米左右，而寫字樓稍微便宜一些，但也達到了3.4萬元/平方米的價格。

從記者的實地調查來看，火器營路1號大樓周邊房價也均在3萬元以上，這與公司1.84萬元/平方米的售價相比，價差更是高達63%。

蹊蹺三：

3家公司疑似關聯方

除此之外，西部礦業此次出售過程中，受西部礦業委托銷售上述兩處房產的中德（中國）環保公司和兩家買方福建銀森與北京發德寶，這三者的關系撲朔迷離，疑似存在關聯關系。

西部礦業的公告表示，中德公司與其指定的福建銀森及北京發德寶無任何關聯關系。

公開資料顯示，中德公司系外國法人獨資設立的有限責任公司，成立于2009年，注冊地為北京市海淀區板井路79號3層。其主營業務為研發、委托生產垃圾焚燒爐及配件；固體廢物污染的治理；技術咨詢、技術服務；銷售自產產品；施工總承包。

作為買方之一的福建銀森則成立于1998年1月，同時也是一家涉及固廢處理、污水處理、能源等業務的綜合性產業集團。

北京發德寶則成立于2010年5月，注冊地海淀區板井路79號3層東側，法代余桂州。《每日經濟新聞》根據注冊地址發現，北京發德寶與中德公司應該是同屬一層樓的“鄰居”。

鑒于存在如此巧合的情況，記者對這兩家公司在北京注冊地址進行實地調查發現，僅有中德公司在此地辦公，并未出現北京發德寶公司的相關信息。

另外，記者又以業務為由致電福建銀森，該公司一位陳姓主任表示，福建銀森總裁就是余桂州（與北京發德寶法定代表人同音，不過尚不能確定二者是否為同一人），公司的確購買了北京慧科大廈。但是對于北京發德寶，該主任則不愿多談，僅表示同屬一個集團。

記者還從中德公司咨詢了解到，余桂州是該公司的總裁，但他一般在福建銀森辦公。

由此可以看出，“余桂州”這個姓名同時貫穿上述3家公司，這不得不讓人產生聯想。面對這樣復雜的關系結構網，中德公司與其指定的福建銀森及北京發德寶究竟有何關聯，著實讓人生疑。

公司回應：

售價由評估公司給出

針對上述蹊蹺的現象，《每日經濟新聞》記者致電西部礦業，公司董秘辦工作人員表示，此次出售的固定資產為公司的閑置房產，賣出后可以回籠資金，減少公司資金占用，有利于降低財務等費用。

那么公司早在2007和2008年就買下了這兩處房產，為何始終將其閑置，并且一直未對外出租？該工作人員則稱，一直沒有太多用處，所以就閑置了。

對此，記者咨詢到21世紀安信瑞德房地產經紀公司業務員王浩，他表示，火器營路1號位于北京四環以內，此區域是學校、政府事業單位集中地，附近公寓住宅較多，因而其市場價格也相對較高。該物業適合經營百貨商場和規模型超市，出租應該也很容易，但是近年來一直空置，王浩對此表示難以理解。

2007~2011年期間，北京房價大幅攀升，而西部礦業從這兩處房產僅獲利5.5%，甚至遠低于銀行利率。西部礦業為何不以更高的市場均價出售旗下房產呢？

記者指出，北京慧科大廈和火器營路1號商業獨棟被出售的價格在2萬元/平方米附近，而這兩處房產周邊的住宅公寓和商業房產市場價格均大幅高于該價格，都在3.4萬~4萬元的區間內浮動。

西部礦業上述工作人員并未否定記者觀點，僅表示處置資產所得資金主要用于補充公司流動資金，出售價格是經過相關評估機構得出的結果，有任何疑問可直接咨詢第一太平戴維斯房地產評估有限公司。隨后記者聯系到該評估公司，其評估部負責人洪濤卻以商業機密為由拒絕發表看法。

此前，西部礦業僅公告了這兩處房產的評估結果，但并未發布相關評估報告。九鼎房地產交易評估有限公司評估師李彬告訴記者，由于資料有限，難以對上述物業進行有效評估，不過按照常理來看，上述房產不應低于周邊平均價格太多。

記者問及中德公司以及其指定的買方福建銀森及北京發德寶時，該工作人員表示不清楚具體情況。