2011-06-30 01:41:13
作為未來10年發展最快的城市之一，成都在城市綜合體的建設自然也是不遑多讓。未來幾年，成都城市綜合體總體量將達到1000萬平方米。
如此大體量的城市綜合體項目如何被市場消化？哪些綜合體項目才是掘金的不二之選？面對“亂花漸欲迷人眼”的市場環境，投資者無疑更需保持冷靜的思考和理性的市場辨別能力。
城市綜合體掀開發熱潮住建部政策研究中心副主任秦虹在中國城市綜合體高峰論壇2010年年會上表示，近年來，各級政府較為注重推動城市功能升級，而城市綜合體代表了一種商業發展模式。
在房地產業界全情參與的背景下，成都在商業綜合體的開發上也加快了腳步。“94個城市綜合體項目幾乎同時在建，城市綜合體的開發熱情從未像2011年這樣高漲。”四川省商業聯盟秘書長冉立春表示，成都東有華潤萬象城，西有中糧·大悅城，南有世豪廣場，北有金牛萬達廣場和龍湖北城天街，就連人民南路，也有保利中心。
除外來房企巨頭外，成都本土開發商也開始涉足大型城市綜合體項目。如位于天府新城中心區的新世紀環球中心，號稱是全球最大的單體建筑，規劃為集游樂園、酒店、餐飲娛樂、商業與辦公等功能于一體的大型綜合體項目。
在冉立春看來，“這并不意味著每個項目都能取得口碑與利潤的雙豐收。除在建項目外，成都還沒有一個真正意義上的城市綜合體，多數仍以購物中心的形態呈現。”
未來幾年，成都城市綜合體總體量達到1000萬平方米，集中放量的同時，開發商仍面臨著諸多壓力：一是融資渠道缺乏，持有型壓力巨大；二是缺乏差異化錯位經營；三是運營管理人才缺乏、招商組合難；四是訂單地產做得不夠充分。
中糧集團地產酒店事業部成都公司負責人表示，在同質化競爭日益激烈的環境下，如何走出差異化路線，是未來城市綜合體項目運營思考的重中之重。
萬達模式不可輕易照搬城市綜合體的開發熱情高漲，但大規模的開發存在兩大隱憂：資本隱憂和運營隱憂。成都百聯天府的案例或許能提供一些參考。
百聯天府購物中心總投資約5.5億元，占地85畝，5個樓層面積共計15.1萬平方米，無論是地段、硬件設施還是消費人群，都具有相當的優勢。但在2010年4月，這個看似占盡天時地利人和的大型購物中心卻宣布撤出科華路，背后的原因耐人尋味。
2004年，百聯全資公司四川友誼購物中心有限公司注冊成立，名稱定為百聯天府購物中心。同年，上海友誼購物中心發展有限公司與業主方天府匯城簽訂租賃合同，僅時隔數月，業主天府匯城又將1~3層共計3萬多平方米的商鋪賣給了900多戶小業主，并將這部分物業回租下來，與1~4樓剩下的物業租賃給百聯天府購物中心。
由于拖欠較多租金，2009年底，業主方一紙訴狀將百聯天府告上法庭，2010年1月，雙方通過法院解除合約。盡管天府匯城與百聯天府解除了合作關系，并將以新的價格對外招商以彌補經營虧損，但百聯天府購物中心與113家商戶簽訂的合約時間卻是長短不一，其中大多數合約都沒有到期，如果要這些商家提前撤離，那百聯天府購物中心就要承擔數額不小的違約金。
歸根結底，百聯天府購物中心的問題最終落在兩個字上：資金。正是糾纏不清的股權分配和資金困境，使得它黯然離場。
業界認為，由于融資渠道狹窄，城市綜合體應多關注前期商業模式和盈利方式。畢竟，一個準確的項目定位和運營模式，才是保障穩定收益的基礎。
成都的城市綜合體項目，原樣照搬最多的莫過于萬達模式。萬達走的是資本運作的模式，也就是長期持有，以租金收益和物業增值收益作為主要盈利點。萬達一般不會很快將項目賣掉，即使有少部分銷售，也都不是因為缺錢或短期利益的行為，這樣的模式對于商業項目的運營來說非常好，但不是每個開發商都有實力做到。
業界專家江林認為，多數開發商在資金、資源、人脈、團隊等方面都不具備和萬達比肩的條件，因此，在前期的項目規劃上務必要量體裁衣，在產品設計、融資模式等方面要走出自己的差異化路線，原樣照搬的模式雖然風險相對較低，卻容易落得“畫虎不成反類犬”的窘境。
江林認為，城市綜合體開發商無論是在項目規劃和物業持有方式等方面都不應盲目，要根據開發商的財務要求，制定相應的商業開發模式，再結合拿地及其他成本來衡量和設置收支比例、銷售持有比例、哪些部分短期持有、哪些部分長期持有，以及項目運作的時間周期等。
如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。特別提醒：如果我們使用了您的圖片，請作者與本站聯系索取稿酬。如您不希望作品出現在本站，可聯系我們要求撤下您的作品。
歡迎關注每日經濟新聞APP
