上海外環住宅比市中心更貴？明年房價或只漲天然景觀樓盤

　　如果時間回溯到今年年初，誰也不會想到上海外環的房價，會高過市中心的黃金地段。但是，最嚴厲宏觀調控之下，今年的上海樓市卻居然出現了令人匪夷所思的一幕。

        來自佑威房地產研究中心的數據統計顯示，中環外、外環外很多樓盤的售價已經超過6萬元一平方米，卻依然成為了上海樓市最熱銷樓盤中的前十名。但上海新天地、新華路附近的高檔公寓卻只售價卻只有5萬多元一平方米，卻常常遭遇連續多日的零成交。

        一些業內人士說，那些中環外、外環外高價樓盤和市中心樓盤的差異，僅僅只是因為前者擁有上海最稀缺的“山、河、湖、海”等自然景觀資源。而在上海市場，擁有這樣的資源，就等同擁有阿拉伯地區的油田，無論價格有多高，都會吸引購房者購買。

        國家的貨幣政策已由適度寬松轉為穩健，明年流入樓市的資金肯定會比今年更少。也因此，明年上海樓市的成交主力，仍然可能是那些擁有極度稀缺資源的緊缺樓盤。目前，這些樓盤主要集中在佘山、黃浦江、新江灣以及滴水湖等板塊。

        相比這些樓盤的價格漲幅極有可能超過市中心公寓房。尤其是浦東臨港新城滴水湖板塊的樓盤，起步明顯晚于前三個板塊，最近三年的價格波動幅度也遠遠不如前三個板塊，目前價格仍然處于全市房價的底部，體現出極高的性價比。以該板塊的代表樓盤--滴水湖馨苑為例，去年至今的三次開盤，每一次都是上海樓市數一數二的熱銷樓盤。分析人士說，由于浦東臨港新城滴水湖板塊突出的性價比，明年上海樓市的成交熱點很有可能就在那里。

地段不敵城市自然景觀

        佑威及樓市專評網的數據顯示，去年銷售均價不到3萬元/平方米的新江灣，目前的成交均價已經達到47800元/平方米，漲幅超過50%。新江灣地區的仁恒怡庭，成交均價甚至達到了59219元/平方米，比上海新天地附近的永業公寓的成交均價還要高出4000元一平方米。

        上海一家房地產網站此前發布的另一組數據顯示，今年大部分價格漲幅居高的板塊，必定擁有最緊缺的自然資源。比如，今年漲幅最高達到60%的黃浦江沿線某樓盤，就是因為擁有黃浦江的景觀資源，才能夠成為嚴厲調控之下的“上海漲價樓王”。

        即使是定價相對“平民”的美蘭湖，目前的售價也已早早超過了距離更靠近人民廣場的顧村地區，成交均價達到21000多元/平方米，而顧村目前的成交均價仍然只有17870元/平方米。

        擁有稀缺生態自然和齊全城市生活配套設施的板塊，顯然已經成為上海今年崛起的高價樓盤的標志性符號。生態自然資源甚至已經顛覆了購房者的傳統地段理論。今年成功崛起的板塊，如黃浦江、佘山、新江灣、美蘭湖……沿線等最大的優勢，就在于它們在周圍城市設施建設越來越完善之際，依然保留著獨有的生態景觀資源。

        “第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”李嘉誠的“地段三段論”曾是上海房地產業信奉的“金科玉律”，但今年這一玉律“失效”了。易居地產集團一位營銷總監透露說，由于城市建設的高速發展，上海原本地理位置荒僻，但是擁有稀缺景觀資源的板塊--如新江灣、黃浦江等，如今在生活的便捷度和舒適度方面，已經不比任何市中心板塊差，而獨有的生態自然景觀資源，卻又是傳統市中心所不具有的，這使得上述板塊得到了高端購房群體最多的認可。

        這使得購房者傳統的地段觀被顛覆，稀缺的自然景觀條件被放到置了地段之前，成為買家首先考慮的要素。這一變化表現在房價上，就有了中環外、外環外公寓價格高于市中心公寓的案例。

滴水湖或成價格洼地

        目前大部分景觀資源板塊的售價居高不下。相比之下，位于浦東臨港新城的滴水湖板塊的性價比優勢更為明顯。來自機構的數據顯示，目前上海所有擁有稀缺自然景觀結合城市資源的板塊中，只有浦東臨港新城的滴水湖板塊售價保持在10000元/平方米出頭的水平。

        公開資料顯示，作為全國最大的城市淡水人工湖，水面面積達5.56平方公里的滴水湖，是國家水利風景區之一。據悉，滴水湖區域目前已經處于功能性開發的前期，擬建設一個世界級的影視文化產業基地，醞釀中的大型設施還包含海洋特色游樂園，該游樂園涵蓋水世界、綠洲、游戲隧道、藍鯨表演藝術中心等娛樂功能，也有游艇俱樂部、度假村、會所、游艇港灣等休閑功能。現在，因為良好的生態環境，這里周圍也吸引了各類珍惜動植物在此生長、活動。

        滴水湖的優勢，顯然不僅僅在于自然資源。有消息稱，浦東新區政府則要搬遷到臨港新城原南匯區政府辦公地，這將大大提升臨港新城地區各類產業的發展速度，也使得臨港新城，這個上海最東面的城區在未來的五到十年中，極有可能重演當年徐家匯、陸家嘴等板塊當年的發展經歷，成為上海在外環外發展起來的一個新的城市中心。

        根據國際機構的統計，上海和香港、新加坡、深圳等四個亞洲城市是15年來全世界集裝箱貿易的中心。《貨幣戰爭》一書的作者曾認為，十九世紀的美國所以能超越英國，成為全球的金融中心，主要是因為前者的貨運貿易量超過了后者。在金融史上，金融中心的地位從來和一個區域的航運貿易有直接關聯。顯然，緊鄰全世界第一吞吐量港口--洋山深水港的浦東臨港新城，對于一心要恢復當年遠東第一金融中心的上海來說，戰略價值絕非很多人想象中的物流貿易那么簡單。臨港新城滴水湖板塊目前的售價，顯然還沒有反應潛力。這或許是當地樓盤去年以來三次開盤，三次熱銷的關鍵原因。  文/周楊



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