張海英：監(jiān)管預(yù)售金不如廢除預(yù)售制

張海英

        北京最新出臺的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》明確規(guī)定，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。此《辦法》將于12月1日起實行。

        作為樓市調(diào)控政策的一部分，“預(yù)售金專款專用”已經(jīng)成為不少城市的政策選擇，除了北京，成都、青島等城市已先行一步。這一舉措既避免樓市大調(diào)之下出現(xiàn)“爛尾樓”損害購房者權(quán)益，也能讓開發(fā)商資金鏈條繃緊，促使房價回落。不過，與其在預(yù)售金監(jiān)管上動腦筋，不如直接取消預(yù)售制。世界上似乎只有一種商品是在完全看不到實物的情況下，僅憑一張規(guī)劃圖和說明書來交易，那就是住宅。這種離奇的交易方式盡管也存在于一些國家，但沒有一個國家樓市像我們樓市這樣混亂：重復(fù)預(yù)售、再抵押騙貸、“貨不對板”、“爛尾樓”……

        預(yù)售制始于1994年，當(dāng)時建設(shè)部出臺的《城市房地產(chǎn)管理辦法》提出建立商品房預(yù)售許可制度，旨在解決我國住房制度改革初期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足、商品房供應(yīng)不足的問題。十幾年過去了，資本積累豐厚和融資方式多樣化，開發(fā)企業(yè)資金不足的問題目前基本不存在，否則，開發(fā)商不會擁有這么多的財富。

        至于商品房供應(yīng)不足的問題，其實是一個綜合原因，沒有預(yù)售制會供應(yīng)不足，有預(yù)售制也會供應(yīng)不足，因為在房產(chǎn)投資投機(jī)欲望膨脹的今天，有多少房產(chǎn)都有可能變?yōu)橥顿Y品，投機(jī)性需求是無止境的。可以說，今天預(yù)售制的存在已經(jīng)沒有多少意義了。

        可能有人會說，2009年中國期房預(yù)售面積占全部住宅銷售的比例已達(dá)72.1%（10年前這一比例僅為40%），住宅預(yù)售已成為我國主要的房屋銷售方式。但這樣的銷售方式是可以改變的，而且，這一銷售方式既沒有增加房屋供應(yīng)，也沒有讓房價穩(wěn)定，開發(fā)商拿著預(yù)售金未必就會投入再生產(chǎn)，反而有了囤地炒房的資金。

        有人稱，取消預(yù)售房制度從直接效果來說，它將使開發(fā)商的捂盤惜售得到充足的理由，對于目前的房價只能起到助漲作用。這是想當(dāng)然的說法。開發(fā)商之所以捂盤惜售，也是因為口袋里有預(yù)售金所以心里不慌，開發(fā)商一旦周轉(zhuǎn)資金緊張，還有心捂盤惜售、推高房價嗎？

        過去幾年，取消預(yù)售制的呼聲不斷，但總有人為預(yù)售制存在找理由，認(rèn)為時機(jī)不成熟，但我認(rèn)為現(xiàn)在時機(jī)已經(jīng)成熟，因為遏制房價上漲的政策不斷出臺，取消預(yù)售制之后房價即便上漲，也有各種降火之“藥”備著。再說，對于預(yù)售制帶來的問題，長痛不如短痛。另外，廣西南寧要率先試點取消預(yù)售制，也說明預(yù)售制離進(jìn)墳?zāi)共贿h(yuǎn)了。



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