杭州2萬多戶水表“零走字”疑似空置房

每經記者  楊羚強  張初亮  發自上海

　　繼昨日（8月19日）《每日經濟新聞》聯合新浪樂居發布全國34城500小區  “黑燈率”數字后，本報和新浪樂居再次合作，對杭州水業集團提供的2萬多戶6個月水表“零走字”的案例進行調查，希望借用杭州房地產市場作為試驗，檢驗水表“零走字”反映樓盤真實空置數據的能力，進而為將來對全國空置房的調查、統計提供可靠參考。

        而抽樣調研的結果也確實出乎記者意料。通過對小區物業管理公司和中介的采訪記者發現，除了極少數樓盤因未能準確統計小區房源的總體數字而“虛報”水表“零走字”的比例以外，2004年以后竣工的商品住宅水表  “零走字”比例基本和小區物業管理公司、周邊的二手房中介所報出的小區入住率非常接近。這為未來通過水表走字完成對全國房屋空置率的調查創造了可能性。

被低估的“水表空置率”

        根據《每日經濟新聞》的統計，杭州上述“零走字”水表的房源總量超過25000套，而其中屬于住宅范疇的超過了一半，達到14000套，為總共335000多套受調查住宅的4%，看上去整體空置率并不高。

        業內人士透露，城建在申請拆遷許可證時，需提供相當于拆除面積20%大小的房源作保證，因此有些小區的房子就作為杭州市建委申請拆遷許可證的備用房。而因為分配問題，很多備用房被空置著。據杭州一家媒體此前報道，杭州市中心曾有178套安置房空置了整整10余年。

        但杭州水業集團客戶部門的副經理沈先生向  《每日經濟新聞》透露，上述由該集團統計并輾轉交由新浪樂居和《每日經濟新聞》發布的6個月水表“零走字”房源數據，僅僅是該集團對下轄57萬套房屋調查而得，并沒有覆蓋到整個杭州。原因是部分住宅依然沿襲多年以前多戶一表的總水表，因此無法通過對水表走字情況的調查來統計一個樓盤的空置數量。

        根據沈先生的介紹，這些6個月“零走字”的水表基本上能反映戶主是否居住過，而水業集團也會定期對水表進行維修和檢查，以了解是否因為設備問題導致水表  “零走字”。但調查發現，那些“零走字”水表所在的家庭，門把上大多會布滿厚厚的灰塵，顯示這套房源確實長時間無人居住。

        從沈先生反映的情況看，此次浙江水業集團統計的很多是2000年以前就已經建成的舊小區，而且多數是低層和多層住宅。由于此類住宅本身空置率不高，因此上述6個月  “零走字”水表對杭州房地產市場真實空置數字的反映，很可能是偏于保守的。

小區物業：確有高空置率存在

        為了檢驗“零走字”水表反映杭州部分樓盤實際空置比率的準確性，《每日經濟新聞》記者昨日選擇了一部分“零走字”水表所占比重較高的樓盤首先進行調查。杭州之江板塊的云溪香山因為高達32.84%的  “零走字”比例，成為記者的調查對象之一。

        云溪香山是一個多層、小高層、高層兼有的公寓樓盤，距離杭州市區大概有三四十分鐘的車程。小區的物業管理公司相關人士證實，小區總共1200單位，但已搬入居住的不過800多戶，上述“零走字”水表應該是比較精確地反映了這個樓盤的空置情況。

        同樣被記者作為抽樣檢驗樣本的云棲蝶谷擁有著云溪香山接近的“零走字”比率，其物業管理公司——綠城物業管理有限公司云棲蝶谷管理處的一位工作人員證實，樓盤的空置率應該在三成以上。

        親親家園總建筑面積100萬平方米，共有5000戶左右的家庭居住于此。根據新浪網公布的杭州水業集團  《六區域近6個月水表數據》顯示，親親家園5000戶中，零水表用戶達305戶。而親親家園物業管理處一位負責人昨日在接受  《每日經濟新聞》記者采訪時也表示：“小區有300多套房子空置著還是有可能的，這里有不少投資客，有些把房子用于出租，還有些外地投資客覺得沒必要出租，也就空著了。”該負責人稱，親親家園的空置率大概在5%左右，這與零水表用戶在總戶數中的占比還是比較接近的。

        杭州我愛我家房產經紀公司市場研究中心經理周包軍認為：“這樣一個空置率，在整個杭州市場來說實際上是很低的，一般一個次新小區至少有5%~6%的空置率。不少投資客不愿意裝修，而毛坯房出租又存在一定困難。”

經適房同樣存在空置現象

        根據新浪發布的《六區域近6個月水表數據》，在零水表所占比重較大的樓盤中，還有為數不少的經濟適用房。其中經濟適用房都市水鄉總戶數2350戶，零水表戶數319戶，占比13.57%；位于下沙的商品房、經濟適用房金沙學府，零水表戶數119戶，占總戶數600戶的19.83%；同一區域的綠苑晨光同樣是商品房、經濟適用房性質，零水表戶數122戶，更占到總戶數的47.29%。

        記者試圖與上述3個小區的物業管理處聯系，但3家物業管理處均無人接聽電話。浙江大學房地產投資研究所所長趙杭生在接受采訪時認為：“經濟適用房在早期分配的時候情況比較混亂，一些機關、學校的工作人員，工資表上公開的收入是能達到經濟適用房申請條件的，但這些人往往有很多其他收入無法計算，他們完全有能力購買居住條件更好的商品房。”

        據趙杭生介紹，經濟適用房早期在分配上的混亂是導致如今一些經濟適用房空置的主要原因。“一些業主把空著的經濟適用房用于出租，這是違規的。”但如果不用于出租，自己又不愿意居住，就只能空置著。

        然而，在景芳小區、翠苑等動遷安置小區，也存在較高的零水表戶數比例。根據表格顯示，2002年交付的景芳小區總戶數1120戶，零水表戶數229戶，占比20.45%；同一年交付并同處杭州城南區域的近江家園，零水表戶數217戶，占總戶數500戶的43.4%。這兩個小區都位于杭州市中心，周邊配套也較為成熟，為什么零水表戶數還占如此大的比例？

        杭州雙贏機構總經理章惠芳對此表示：“大概有3個原因：要么是這份表格在統計上出了問題；要么是投資客確實準備出售而閑置著不愿出租；或者第三個原因是一些老小區存在產權問題沒有處理完畢，也就難以出售或者出租。”

        近江家園物管處一負責人接受記者采訪時表示，小區里大概有20戶以上空著，這些房子屬于舊城改造指揮處，是屬于政府留轉調配的房子。

        不過，周包軍也表示個別樓盤因為對小區總房源數統計錯誤，而導致樓盤的“零走字”水表比例無法體現出一個樓盤的真實空置率。比如，景房小區僅一區就有1000多戶，整個景芳小區怎么可能只有1120戶？而如果把整個景芳小區的戶數全部算上，“零走字”水表占比應該是比較小的。

中介：投機性購房集中的產物

        在調查中，記者發現部分樓盤因為生活配套始終不成熟，而成為投資者瘋狂投機的殿堂。

        早在2000年便已竣工的西溪名園便是其中之一。調查數據顯示，該樓盤的“零走字”水表高達小區總戶數的72.05%，是杭州水業集團統計的小區中水表“零走字”比例最高的。

        中原地產浙江分公司的馬丙念認為，實際的情況可能比這個更糟糕，很多人裝修房子以后從來不住。根據他的介紹，上述樓盤地處濕地附近，但由于公建配套欠缺，居住氛圍一直不濃，購買者中也是以投資客居多，他們更注重樓盤的升值，因此并不關注小區難以出租的現實。而由于入住率比較低，周邊銀行、學校等公建配套不愿意入駐，造成了入住率低迷的惡性循環。

        除了這一樓盤，碧水銘苑的“零走字”水表也接近總戶數的60%。和西溪名園一樣，受困于配套欠缺的碧水銘苑也不是業主的第一居住選擇，由于配套欠缺，周邊又是工廠林立，業主只是偶爾在雙休日才會來這里休息，因此造成了樓盤的高空置率。

        在馬丙念看來，“零走字”水表很精確地反映了一個樓盤的空置率，而樓盤的大量空置又是投機性購房集中的產物。因為有了這些投機性的購房，才會出現這么多無法住入的空置性房屋。

專家：水表走字真實反映空置

        “水表、電表‘零走字’，包括黑燈率，都是樓盤空置率的真實反映。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，投機性購房是造成樓盤空置率過高的“禍首”。而要公布樓盤的空置率，就等于有關部門變相承認房地產市場確實存在大量的投機行為，進而由此出臺更為嚴厲的宏觀調控政策。

        中國房地產協會副會長朱中一在接受采訪時表示：“現在社會上確實有些人有兩套、3套甚至4套房子，而有些人沒有房子住。土地資源、住房資源是有限的，怎樣盤活存量，把供應量和存量作為統一的市場來考慮，這是要加以解決的。”

        而在朱中一看來，征收房產持有稅是讓多余的房子轉向二手市場、租賃市場的有效方法。“對空置性的商品房，可以通過一些稅收的調整，使它能有效地供應市場。這個稅收征收方式應該是增加持有環節稅收、減少流通環節稅收，從而讓多余的房子進入市場，最終實現宏觀調控的目標。”



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