2010-01-08 04:55:12
隨著內地保險公司被允許投資房地產，今年上海房地產市場上“內進外退”的現象會進一步增多，外資撤離會讓內地樓市變盤嗎？
每經記者 楊羚強 發自上海
2004年底，海外基金在內地瘋狂“掃樓”時，地產圈內曾流傳著這樣的擔憂：一旦外資高位套現，接盤者必然是境內居民和企業，屆時房地產市場必定變盤。
五年時間未到，上述擔憂的部分預言已經實現。第一太平戴維斯（上海）物業顧問有限公司董事長劉德揚在6日舉行的新聞發布會上透露，去年上海大宗房地產交易總金額達到42億美元，賣方多是境外機構，而接盤者基本上是內地企業，即使有少數買家的身份是非內地公司，但也是港臺企業。
劉德揚預計，隨著內地保險公司被允許投資房地產，今年上海房地產市場上“內進外退”的現象會進一步增多，外資撤離會讓內地樓市變盤嗎？
中資公司成“掃樓”主力
根據第一太平戴維斯2009年的年度報告顯示，去年外資拋售的幾大房地產項目，主要由陸家嘴集團、SOHO中國、中銀香港、天安國際等中資機構接手。
劉德揚透露，上海新天地的兩棟酒店項目以及高盛旗下的上海花園廣場，也有中資房地產企業洽購。其中，新天地兩棟酒店已被瑞安集團證實已收購原先屬于廖凱原先生的85%酒店項目股權，并全權掌控該酒店項目。該兩棟酒店將立即開工，并將于2010年上海世博會前竣工。至于上海花園廣場被收購的消息，高盛方面雖未予置評，但有消息人士說，確實有內資機構想購買上述項目。
據劉德揚介紹，大宗交易市場上最主要的買家，去年還沒有真正露面。他預計，由于內地保險機構被允許投資房地產，以及房地產投資信托基金（REITS）的入市，未來中資機構的購買力將更加生猛。
外資見好就收？
外資撤離并不僅僅因為本國貨幣的收緊。上海三湘股份有限公司副總經理張濤說，據他和一些外資投行的交流，很多海外基金認為內地房地產市場泡沫嚴重，價格過于離譜，所以見好就收，將房子套現。
去年上海物業租賃市場租金價格普遍下滑，上海物業投資回報率收緊，成為外資撤離的另一個原因。
據第一太平戴維斯統計顯示，2009年上海甲級寫字樓租金價格在上半年下跌8.3%的情況下，下半年又下跌8.7%。住宅也下跌了將近七至八個百分點，連相對較穩定的中心商業街的商鋪租金也下跌7.8%。
不過，也有業內人士并不認為外資正在撤離內地樓市。
劉德揚透露，2009年圣誕節前后，香港銀行就存入了5000億港元的資金，準備進入內地，其中有一部分是為了投資房地產，原因是人民幣價值被低估，海外熱錢認為人民幣有大幅升值可能。
戴德梁行投資部中國區聯席主管葉建成則認為，外資的資金來源正在發生變化，他們選擇在內地募集人民幣基金來投資房地產。例如，黑石和陸家嘴集團在上海建立的首只人民幣基金“中華發展投資基金”，歐洲金融機構里昂證券與國盛集團共同發起設立的人民幣私募股權基金，都屬此類合作模式。
外資撤離，是否會導致樓市變盤？中房指數研究院副院長陳晟說，只要GDP依然保持著正增長，樓市就不會出現變盤。
機構報告
深圳今年甲級寫字樓投資風險或加劇
每經記者 朱蔚淇 發自深圳
1月7日，第一太平戴維斯發布數據稱，深圳甲級寫字樓2010年市場供應量將達68萬平方米，或推動空置率上升至30%以上，同時租金具有15%～20%的下調空間。
統計顯示，去年四季度，深圳甲級寫字樓空置率收窄至11.1%，但租金環比上漲5.6%，達到129元/平方米/月。2009年深圳高檔寫字樓的購買需求持續活躍，全年新增供應20.8萬平方米，而被市場吸納的則為26.5萬平方米。
第一太平戴維斯中國區市場研究部助理董事陳松吟向《每日經濟新聞》表示，深圳樓市在2010年出現深跌的可能性不大，在“城中村”改造未完成之前，政府不會重拳打擊開發商和投資者。
戴德梁行的最新報告也顯示，深圳寫字樓銷售市場將在2010年繼續向好。該行認為，寬松的信貸政策是拉動投資客重回市場、推動價格攀升的主要力量，2009下半年深圳取消商業地產“限外令”以及城市更新辦法將為寫字樓市場帶來新的發展空間。此外，該行預計眾多金融企業總部落戶深圳勢必推動深圳寫字樓物業品質的進一步提升。
不過由于今年將有大量新增供應投放市場，戴德梁行認為深圳寫字樓租金將平穩中微升，而銷售價格快速增長勢必導致回報率降低，加劇投資風險。
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