葉檀：物業稅一定會開征 也必須要開征

每經評論員  葉檀

　　有關推出物業稅的消息讓房地產市場雪上加霜。

        物業稅的推出，意味著投資性購房將遭到毀滅性打擊，物業稅推出之時就是房價暴跌之日。

        政府每年都將根據市場評估價對物業進行收稅，使得投資房地產成為成本高昂的風險投資。當投資者等著收獲房地產紅利的時候，發現最大的一塊紅利被政府以物業稅的形式拿走。此時，房地產泡沫將暴露出噬血的本來面目，現在大叫租售比不值一提的人，會發現原來租售比等數據是如此重要。因為以2009年的高房價，投資者無論如何也不可能在這輩子靠出租物業收回成本獲得高額投資收益。為了降低物業持有成本、盡快回收紅利，投資者唯一的辦法就是拋售物業，但他會發現所有的房地產投資者擁有同樣的想法，結果只有一個，投資者根本無法在市場上套現，能夠收回成本已經是上上大吉。

        基于三個原因，筆者并不認為物業稅馬上會開征，但到下半年應該會有實收試點。首先，擁有數套物業的既得利益階層將因為物業稅，轉眼從暴利享受者成為投資市場的炮灰；第二，基本的評估技術條件尚不具備，物業稅在十個城市空轉，其他城市的配套舉措并未跟上。物業是自住還是非自住，信息是否聯網，北京的投資客在海南的物業如何統計在內，都是大問題；第三，實體經濟遠未復蘇，地方政府如果無法得到土地暴利，而房地產市場又成為被推倒的多米諾骨牌，地方經濟馬上破產。

        穩妥的辦法是，物業稅從商業地產開始起步，逐漸擴展至高端住宅市場，選擇已經空轉了數年的非一線城市進行試點。商用地產在房地產市場中本來就是弱勢，商業不旺，租金下降，拋售者眾多，征收物業稅不會大動干戈，高端住宅物業才是投資色彩最濃厚的一塊。

        從中國稅收體制的完善來說，從中國建立公共財政的大方向來說，物業稅一定會開征，也必須要開征。開征物業稅有極其重要的意義，絕不可等閑視之，也不能只局限在房地產市場調控層面作為政府的投機性短期調控手段。

        物業稅的開征，意味著中國土地市場的根本性變革。以往投資者只有70年使用年限，征收物業稅相當于變相承認投資者擁有土地的永久使用權。對此大是大非，不可有絲毫動搖。

        開征物業稅還意味著地方政府角色的轉變，地方政府現在是地方國企的掌門人，是地方土地的壟斷者。收取物業稅之后，地方政府從土地市場的重要交易者轉型為市場的監管者，他們所得到的最大收入不應該來自于土地出讓收入，而應該來自于稅收收入，所以開征物業稅是厘清地方政府身份的一個契機。

        物業稅從根本上來說是個財產稅，從稅收意義上來說有調節社會財富、損有余以補不足的作用。

        物業稅是建立中國地方公共財政的開端。物業稅是稅，按照法律規定必須明明白白列入地方財政預算，這是改變地方土地財政的關鍵一步。以往土地收入不納入預算，而納入政府基金收入，近年來，國家先后出臺政策要求將土地出讓收入等非稅收入全額納入預算管理。但從國家審計署2009年7月公布的調查結果看，一些地區執行國家政策還不到位。抽查的10個省本級、23個市本級和41個縣，2007年有848.26億元非稅收入未納入一般預算和基金預算管理，占這些地區應納入預算管理的非稅收入的22.63%，其中16個市縣超過50%。從結構看，上述應納未納入預算管理的非稅收入，主要是土地出讓收入626.42億元和已收繳的國有資本經營收益44.56億元，合計占上述848.26億元的79.1%。也就是說，巨額的土地收入在公共財政體系外循環。

        2009年，70個城市土地出讓總收入翻番，杭州、上海、北京獲前三甲，而這些沿海城市也是受到出口下降沖擊較大的城市。中國的房地產業已形成惡性循環。出于地方財政收支的考慮，政府不得不力保房地產，房價高漲催生了資產泡沫，使中國實體經濟未富先衰。

        推出物業稅不僅是對房地產投資者的沖擊，也是對政府的約束，物業稅絕不僅是政府收入的增加，讓地方政府坐收稅收與土地出讓收入的雙重紅利，而是對土地出讓經濟的約束，是建立公共財政的開端，是稅收公平性的體現。



如需轉載請與《每日經濟新聞》聯系。未經《每日經濟新聞》授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

每經訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-33203568    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316