巧借股權并購杠桿 中國奧園實現低成本拿地

每經實習記者  朱玲  發自廣州

        當市場焦點都集中在土地拍賣場上那驚人的天價“地王”時，中國奧園(03883，HK)卻悄然地利用并購戰略，低于當時拍賣價的頻繁拿地。

        中國奧園昨天又宣布收購世紀協潤投資公司41.33%已發行股本，代價為3.7億元人民幣；同時向世紀協潤授出一筆4.6億元人民幣短期貸款。

        世紀協潤擁有北京王府世紀發展有限公司（以下簡稱：王府世紀）90%的權益，王府世紀則持有擁有北京朝陽區項目公司38%的股本權益，其旗下的項目用地將開發成商業以及酒店綜合大樓，該項目處于北京核心CBD區域，據悉項目建筑面積達247646.3平方米。

        縱觀奧園近2個月抄底行動，可謂是高歌猛進，節節勝利。三次激進的并購戰，斥資人民幣約13.7億元，獲得了一批具有相當潛力的物業。

        據了解，中國奧園間接買下的這塊土地，從2004年取得到2008年期間因開發商缺錢而停工，經過多次的轉讓并購，最終被“走中端物業路線”的北京開發商首開股份擁有。2008年4月，首開股份以4.587億元將其持有的全部股份轉讓給世紀協潤公司。

        而王府世紀和世紀協潤均為同一老板。一方面，作為一家房產規模不大的王府世紀來說，根本不能吃下這塊大項目，除去股權收購款之外，還需工程款等各種雜款，仍需付出15億元；另一方面，對于資金緊缺的世紀協潤來說，此次，奧園出手3.7億元，外加4.6億元的貸款，債務上將會得到緩解。

        根據奧園公告顯示，緊隨收購及墊款完成后，買方及賣方將成為合營伙伴；世紀協潤將進行公司重組，重組后世紀協潤將增持其項目公司的股權。

        不僅此次出讓股權的世紀協潤，資金緊缺，此前奧園先后奪得的兩項廣東項目，賣方也是負債累累。

        由于金融危機，導致雷曼兄弟破產，受其牽聯的天譽置業不得不忍痛割愛低價賤賣天河項目80%的股權，以償還2.2億港元債務。5月下旬，奧園以3.6億元的價格成功收購了廣州天河北一總建筑面積為11.3萬平方米的商業用地，并表示將在此地塊上興建高端商業以及寫字樓的大型商業項目。初略計算，該地塊樓面地價僅為4000多元/平方米。

        而深陷雙重債務危機的昌盛中國，起初也是傳言賣掉旗下物業廣州中華廣場還債，最終以折扣1.5億元，賤賣了中山項目地。6月19日，奧園以6.4億元，低于當年的拍賣價1.5億元，奪得中山的一塊靚地。

        市場回暖，土地拍賣會上土地價格節節攀升，成就了一個又一個的“地王”，而奧園卻能夠通過并購低成本頻繁拿地，據奧園2008年的年報顯示，截止2008年年底，該公司擁有土地儲備約560萬平方米，足以應付未來5～7年發展的需要。

        當初，盡管成功上市，但作為典型以住宅發展的企業而言，奧園缺乏一定的土地儲備。基于此，奧園曾多次加大力度尋找項目合作進行廣告投放，收到成效不大。2008年4月，奧園定制計劃以收購項目公司股權或收購房地產集團公司股權為合作形式購買土地。

        目前來看，股權并購策略效果不錯。



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